Steueraufschub für Gewinne aus Immobilienverkäufen wackelt
"Vor kurzem hat die Europäische Kommission im Rahmen eines Vertragsverletzungsverfahrens gegen Deutschland die Änderung der Regelungen zur Übertragung von stillen Reserven verlangt. Auswirkungen hat dies vor allem für Immobilienbesitzer bzw. -verkäufer: Nach § 6b des Einkommensteuergesetzes kann die Besteuerung aus dem Verkauf von begünstigten Wirtschaftsgütern – in der Praxis meist Immobilien – vermieden werden, wenn der Gewinn innerhalb eines bestimmten Zeitraums wieder in Immobilienobjekte investiert wird.
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Vor kurzem hat die Europäische Kommission im Rahmen eines Vertragsverletzungsverfahrens gegen Deutschland die Änderung der Regelungen zur Übertragung von stillen Reserven verlangt. Auswirkungen hat dies vor allem für Immobilienbesitzer bzw. -verkäufer: Nach § 6b des Einkommensteuergesetzes kann die Besteuerung aus dem Verkauf von begünstigten Wirtschaftsgütern – in der Praxis meist Immobilien – vermieden werden, wenn der Gewinn innerhalb eines bestimmten Zeitraums wieder in Immobilienobjekte investiert wird.
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„Die Kosten für die neue Immobilie werden unter steuerlichen Aspekten dann um den Veräußerungsgewinn gemindert“, erläutert Patrick Bullinger, Steuerberater bei GGV Grützmacher Gravert Viegener in Frankfurt. „Entsprechend verringern sich die Abschreibungen für die neue Immobilie, so dass im Ergebnis zwar keine endgültige Befreiung, wohl aber ein Steueraufschub gegeben ist.“
Stille Reserven, sprich der Veräußerungspreis abzüglich des Buchwertes, können grundsätzlich auf im (vorangegangenen) Wirtschaftsjahr angeschaffte Immobilien übertragen werden. Bei Bildung einer gewinnmindernden Rücklage ist eine Übertragung auf neue Wirtschaftsgüter in den folgenden vier bzw. sechs Wirtschaftsjahren möglich. Steuerfrei ist die Übertragung der stillen Reserve jedoch nur, wenn sowohl das veräußerte als auch das neue Wirtschaftsgut zum Anlagevermögen einer inländischen Betriebsstätte gehören. Möchte der Steuerpflichtige hingegen in einem anderen EU-Mitgliedstaat, in Island, Norwegen oder Liechtenstein investieren, entfällt der Steuervorteil. Weil damit der Immobilienerwerb im Ausland steuerlich benachteiligt wird, verletzt diese Regelung nach Ansicht der EU-Kommission die Niederlassungsfreiheit.
„Es ist wahrscheinlich, dass auf Grund des Verletzungsverfahrens der Steueraufschub bei Reinvestitionen abgeschafft wird“, so Bullinger weiter. Damit wiederholt sich die Entwicklung wie bei der Abschaffung der Eigenheimzulage. „Wer noch von der Regelung profitieren möchte, sollte daher eine ohnehin geplante Veräußerung noch in diesem Jahr vornehmen.“
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