Wenn Hallenfläche zur Strategie wird

Alle Jahre wieder steht Weihnachten plötzlich vor der Tür und wir suchen online panisch nach Last-Minute Geschenken. Für die Logistik beginnt mit der Vorweihnachtszeit inklusive Black Friday und Cyber Week nicht ohne Grund die arbeitsintensivste Zeit des Jahres. Schließlich soll unter jedem Baum rechtzeitig das richtige Geschenk liegen. Zwischen knappen Bestellfristen, gehypten Artikeln und vielen Retouren sind vor allem Effizienz und Flexibilität gefragt.

Das sind seit jeher die Stärken der Logistik. Logistikdienstleister passen sich fortwährend neuen Begebenheiten an, um unterschiedliche Branchen aus Industrie und Handel sowie strukturelle Nachfragetreiber wie den E-Commerce oder die Pharmabranche bedienen zu können.

Nachfrage bei begrenzter Produktverfügbarkeit

Verschiedene Trends innerhalb des Online-Handels sorgen zum einen dafür, dass sich die Logistikdienstleistungen kontinuierlich adaptieren. Sei es für den Social Commerce wie den TikTok-Shop oder für den Re-Commerce wie Vinted, ein Portal für Second-Hand Kleidung. Zum anderen entsteht dadurch ein konstanter Flächenbedarf. Insbesondere der letztgenannte Trend hat dazu beigetragen, dass der Umsatz des Online-Handels nach zwei Jahren der Seitwärtsbewegung 2024 wieder zum Wachstum zurückgekehrt ist. Für dieses Wachstum gilt die Daumenregel: Pro Milliarde an Umsatz benötigen die Unternehmen ca. 50.000-100.000 Quadratmeter neue Logistikfläche.

Auch der Umsatz auf dem deutschen Pharmamarkt steigt seit Jahren an. Um Lieferengpässen bei Arzneimitteln vorzubeugen, steigt in der Pharmabranche zusätzlich die Vorratshaltung und damit der Bedarf an temperaturgeführten Logistikimmobilien. Der Logistikdienstleister DHL bspw. baut sein europäisches Drehkreuz in Hessen weiter aus und versorgt von dort die ganze Welt mit Pharmaprodukten. Allerdings sind Kühlimmobilien ein rares Gut am Markt, da sie oftmals in Eigentümerhand verbleiben. Aufgrund der begrenzten Produktverfügbarkeit eignen sie sich ideal als Beimischung in einem diversifizierten Portfolio.

Ausgewogene Portfolio-Strategie

Der Ankauf unterschiedlicher Objekttypen ist nur ein Baustein für ein diversifiziertes Logistikimmobilien-Portfolio. Weitere bilden u.a. die Standorte, Nutzungsklassen, Objektvolumina, Altersklassen sowie ein ausgewogener Mietermix. Als mit Abstand größter Logistikmarkt in Europa, gemessen am Jahresumsatz doppelt so groß wie Frankreich und Großbritannien, bietet Deutschland eine immanente Stabilität.

Als Logistikland, das nahezu flächendeckend von Logistikregionen mit unterschiedlichen Branchenschwerpunkten durchzogen ist, ermöglicht es bereits beim Portfolio-Aufbau eine ausgeglichene geographische Objektverteilung. Die hohe Branchenvielfalt trägt außerdem zur Risikominimierung bei. Vereinfacht gesagt, teilt sich die Logistikfläche in Bezug auf die verschiedenen Nutzerbranchen jeweils in ein Drittel Handel, Industrie und Logistikdienstleister auf. Sofern eine Branche schwächelt, werden die verfügbaren Flächen von anderen absorbiert. Die Mietverträge unterscheiden sich dabei je nach Logistikauftrag in kurz-, mittel- und langfristige Laufzeiten. Bei einer ausgewogenen Laufzeitstrategie kann Mietsteigerungspotenzial z.B. durch Unterschiede in Angebots- und Marktmiete sowie durch Indexierungsklauseln realisiert werden.

Mehrschichtige Investment-Analyse

Die Aspekte, die es bei erfolgreichen Investitionsentscheidungen zu berücksichtigen gilt, sind mittlerweile ebenso vielfältig wie der Logistikmarkt und gehen über die reine renditeorientierte Betrachtung hinaus. Vielmehr bedürfen aktuelle Anforderungen einer mehrschichtigen Analyse, die strategische Allokationsüberlegungen (SAA), das optimale Investitionstiming sowie regulatorische Rahmenbedingungen gleichermaßen betrachtet.

Logistikimmobilien bieten aufgrund der zuvor genannten Faktoren eine vergleichsweise hohe und stabile Ausschüttungsrendite bei geringer Volatilität. Aus Sicht der modernen Portfoliotheorie korrelieren sie nur schwach mit Anleihen oder Aktien. Auch innerhalb des Immobiliensegments können durch die Beimischung von Logistikimmobilien positive Diversifikationseffekte erzielt werden, die zur Verbesserung der Portfolioeffizienz beitragen. Dadurch lässt sich mit hoher Wahrscheinlichkeit entweder das bestehende Portfoliorisiko reduzieren oder die erwartete Rendite optimieren.

In Zeiten erhöhter Kapitalmarktvolatilität und veränderter Marktbedingungen gewinnt zudem das Timing an Bedeutung. Im Rahmen der taktischen Asset-Allokation (TAA) kann innerhalb der regulatorischen und strategischen Rahmenbedingungen auf Marktveränderungen oder Immobilienzyklusphasen reagiert werden. Die Zinswende im Jahr 2022 führte sukzessive zu höheren Bruttoanfangsrenditen (BAR). Inzwischen rangiert sie bei 4,90% bis 5,10% für Logistikneubauten – ein Niveau, das der Markt zuletzt vor rund 10 Jahren gesehen hat. Für Investoren ergeben sich dadurch gegenwärtig wieder interessante Wertsteigerungschancen.

Während Investitionsentscheidungen in Immobilienspezialfonds vor wenigen Jahren überwiegend auf Rendite-Risiko-Analysen und Asset-Allokation-Überlegungen basierten, sehen sich Kreditinstitute heute zunehmend mit der Herausforderung konfrontiert, regulatorische Anforderungen systematisch in den Investmentprozess zu integrieren.

Eigenkapitalanforderungen – das Blatt hat sich gewendet

Im Jahr 2021 wurden mit Inkrafttreten der Capital Requirements Regulation II (CRR II) die Kapitalanforderungen bei Immobilienspezialfonds neu geregelt, was zu höheren Solvabilitätsquoten und damit zu steigenden Kapitalkosten führte.

Direkt strukturierte AIFs sind unter der CRR III Regulierung im Vorteil, Quelle: LIP Invest, erstellt mit Adobe Firefly.

Mit der Einführung der CRR III zu Jahresbeginn steigen nun die Risikogewichte für Immobilien, die über Objektgesellschaften gehalten werden, bis 2030 schrittweise von 100% auf bis zu 250%. Das hat höhere Eigenkapitalanforderungen zur Folge, sodass direkt strukturierte AIFs im Vorteil sind.

Verzahnung im Risikomanagement

Die Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) verlangen eine integrierte Betrachtung von normativer und ökonomischer Sichtweise. Während die normative Perspektive v.a. auf die Einhaltung regulatorischer Anforderungen (wie z.B. Einhaltung von Kapital- und Liquiditätskennzahlen) abzielt, rückt in der ökonomischen Perspektive die langfristige Sicherung der Ertragskraft und eine barwertige Betrachtung in den Vordergrund der Investmentprüfung. Bestandteil beider Perspektiven ist jeweils die Sicherstellung der Risikotragfähigkeit sowie die Durchführung von Stresstests und auch eine detaillierte Analyse der Ertragskennzahlen ist in beiden Fällen sinnvoll: Aus normativer Sicht wird insbesondere die erwartete Ausschüttungsrendite geprüft, während aus ökonomischer Sicht die erwartete Internal Rate of Return (IRR) als Maß für die Wirtschaftlichkeit von Investitionen herangezogen wird.

Damit punkten Logistikimmobilien

Freies Eigenkapital ist ein wertvolles Gut, das im aktuellen Umfeld besonders effizient eingesetzt werden will. Logistikimmobilien können durch stabile Cashflows, geringe Volatilität und eine Ausschüttungsrendite von über 5% bzw. einen IRR von über 8% punkten. Sie wirken als Portfoliooptimierer und profitieren bei einer direkten Investmentstruktur von einer niedrigeren Kapitalunterlegung. Durch aktives Asset Management lassen sich in einem günstigen Marktumfeld zudem Wertsteigerungspotenziale realisieren. Egal aus welcher Perspektive, Logistikimmobilien bleiben eine interessante und strukturrelevante Anlageklasse.

*Das vorliegende Advertorial spiegelt die Meinung des Autors wider und nicht notwendigerweise die der Redaktion.