Zweite Mietrechtnovelle grenzt Spielraum von Vermietern weiter ein
Seit Mitte April liegt der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz zum zweiten Mietrechtsnovellierungsgesetz vor. Für Vermieter wird danach die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen unattraktiver werden, da die Möglichkeit zur Mieterhöhung wegen der hierfür aufgewendeten Kosten eingeschränkt wird. Bisher konnte der Vermieter die jährliche Miete unbeschränkt um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zukünftig werden dies nur noch acht Prozent sein. Zudem wird eine Kappungsgrenze eingeführt. Diese sieht vor, dass sich die Miete innerhalb von acht Jahren um nicht mehr als monatlich drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen darf. So fasst Hubert Schmid, Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht bei CMS Hasche Sigle in München, einen wichtigen Eckpunkt des Referentenentwurfs zusammen.
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Auch wird die Möglichkeit für Vermieter zur Mieterhöhung dadurch weiter beschnitten, dass die Grundlage für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete – bis zu der eine Erhöhung der Miete höchstens möglich ist – geändert wird. Nach der bisherigen Regelung wurde die ortsübliche Vergleichsmiete aus den für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren vereinbarten Mieten gebildet. Dieser Zeitraum wird nunmehr auf acht Jahre erweitert. Dies hat aber zur Folge, dass die ortsübliche Vergleichsmiete sozusagen schleichend abgesenkt werden wird. Dadurch, dass ein qualifizierter Mietspiegel zukünftig die Wirkung eines schriftlichen gerichtlichen Sachverständigengutachtens haben soll, wird dieser Effekt noch verstärkt werden. Zusätzlich gestärkt werden soll der qualifizierte Mietspiegel dadurch, dass eine Erstellung gemäß den gesetzlichen Vorgaben – und damit dessen Wirksamkeit – vermutet wird, wenn er durch die nach Landesrecht zuständige Behörde und die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter als solcher anerkannt wurde.
Ein weiterer Eckpunkt ist die längst überfällige Regelung, nach welcher Vorschrift die Berechnung der Wohnfläche zu erfolgen hat. Danach können die Parteien zukünftig wählen zwischen den Vorschriften der §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung, der Wohnflächenverordnung und den anerkannten Regeln der Technik zur Berechnung der Wohnfläche. Treffen die Parteien keine Vereinbarung, gelten für bis zum 31.12.2003 bezugsfertige Gebäude die §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung und für ab dem 01.01.2004 bezugsfertige Gebäude die Wohnflächenverordnung. Die Abrechnung der Betriebskosten bei einer Verteilung nach Anteil der Wohnfläche hat dann entsprechend zu erfolgen.
Gesetzlich geregelt wird nunmehr auch, wann eine Unterschreitung der vereinbarten Mietfläche als Mangel zu betrachten ist und damit zu einer Minderung der Miete berechtigt. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche mehr als zehn Prozent beträgt. Ist die Abweichung kleiner, muss der Mieter Umstände beweisen, die eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit und damit einen Mangel begründen. Es bleibt jetzt erst einmal abzuwarten, welche Änderungen der Entwurf im weiteren Gesetzgebungsverfahren noch erfährt.
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