Schon wieder wackelt es in der Immobilienfondsbranche: Seit Mittwoch nimmt der „UBS (D) Euroinvest Immobilien“ keine Kündigungen mehr an und zahlt keine Mittel mehr aus. Die Liquidität im Fonds reiche nicht aus, „um den Rücknahmepreis für die zur Rückgabe vorgelegten Anteile zu zahlen und die ordnungsgemäße laufende Bewirtschaftung des Immobilien-Sondervermögens sicherzustellen“, schreibt die Fondsgesellschaft UBS Real Estate in einer Anlegermitteilung.

Aus Schaden wenig gelernt

Es ist bereits die dritte Schließung eines offenen Publikumsimmobilienfonds im laufenden Jahr – nach dem „Wertgrund Wohnselect“ im Januar und dem „Fokus Wohnen Deutschland“ im Februar. Dabei sollte die Liquiditätsnot von Fonds eigentlich ein Phänomen vergangener Tage sein. Nach der großen Finanzkrise wurden die Regularien verschärft. So gilt für Fondsanteile in der Regel eine Kündigungsfrist von einem Jahr. Das sollte Vertrauen in die Stabilität der Fonds stiften und eine abrupte Anlegerflucht vermeiden.

Doch auch die einjährige Frist reicht für das Fondsmanagement nicht immer aus, um Immobilien rechtzeitig zu verkaufen. Für Anleger ist damit klar, dass nicht nur Wertverluste möglich sind, sondern auch die Verfügbarkeit der Ersparnisse infrage steht.

Nach der dritten Liquiditätssperre im laufenden Jahr lassen sich die Probleme auch nicht mehr als Einzelfälle abtun. Das könnte die stetigen Abflüsse aus dem Segment noch verstärken. An der Börse werden die Fondsanteile ohnehin längst mit Abschlägen gehandelt.

Neuer Stresstest für „UniImmo: Wohnen ZBI“

Ein weiterer Stresstest droht damit dem „UniImmo: Wohnen ZBI“, also dem Problemfonds der Kreditgenossen, der unter hohen Abflüssen leidet. Der Fonds von Union Investment und der Tochter ZBI ist mit einem Volumen von 3,0 Mrd. Euro deutlich größer als das UBS-Produkt, das zuletzt 407 Mio. Euro auswies. Auch die anderen beiden Fonds in Liquiditätsnot sind eher klein.

Mit einer Liquiditätsquote von 14,4% hat der „UniImmo: Wohnen ZBI“ allerdings noch einige Reserven. Das Management hat bereits sehr rasch Immobilien verkauft – und zwar hunderte Objekte mit einem Wert in Milliardenhöhe binnen Jahresfrist. Auch das spricht eher für den Fonds.

Wende vorerst nicht in Sicht

Doch die Durststrecke der Branche zieht sich hin wie Kaugummi. Nicht nur holen sich Anleger ihr Geld zurück, es kommt auch kaum noch etwas hinein. Der Vertrieb muss mit Unsicherheit leben: Derzeit ist unklar, in welche Risikoklassen Immobilienfonds einsortiert werden müssen. Der Europäische Gerichtshof (EuGH), der die Frage verhandelt, wird nicht vor Jahresende ein Urteil sprechen, wie Frank Engels, Immobilienvorstand von Union Investment, im Februar sagte. Der Stresstest für die Branche hält vorerst an.