„Alles spricht aktuell gegen Immobilienfonds“, sagt ein Branchenkenner im Gespräch mit PLATOW. Ursprünglich als wertstabile Anlage gedacht und während der Niedrig- und Negativzinsphase äußerst beliebt, sind einige Immobilienfonds mit der Zinswende ins Straucheln geraten.

Aktuelle Beispiele sind der „UniImmo Wohnen ZBI“ und der „KanAm Leading Cities Invest“, die ihre Anteilspreise innerhalb der vergangenen zwei Jahre um insgesamt 21% und 35% reduzieren mussten. Zu den Problemkindern gesellte sich vor wenigen Tagen der „Wertgrund Wohnselect D“, der keine Anteile mehr zurücknimmt.

Doch nicht allein die Sorgenkinder machen der Branche zu schaffen. Ein weiterer Frühwarnindikator sind die Abschläge, mit denen die Anteile von Immobilienfonds zurzeit an der Börse gehandelt werden. „Das ist ein fettes Kursrisiko“, so der Experte für Immobilienfonds.

Abschläge von bis zu 60 Prozent

Gemeint ist die Differenz zwischen Börsenkurs und dem offiziellen Rücknahmepreis der Fondsgesellschaften. Oft werden die Abschläge auch in Bezug auf die Nettoinventarwerte (NAV) der jeweiligen Immobilienportfolios berechnet.

Während der Coronakrise lagen die Börsenkurse teilweise sogar über den Rücknahmepreisen. Seit der Zinswende 2022 steigen die Abschläge allerdings deutlich. Aktuell liegen sie zwischen 5% und 20%.

In Ausnahmefällen sind sie allerdings wesentlich höher, etwa beim „Wertgrund WohnSelect D“ (60,7%), dem „KanAm Leading Cities Invest“ (44,4%) und dem „UBS Euroinvest Immobilien“ (32,4%).

Immobilienpreise bleiben unter Druck

Oliver Weinrich, Leiter Portfoliomanagement bei Habona Invest, bewertet die Abschläge in Summe jedoch anders: „Ich sehe da kein Warnsignal“, sagt er im Gespräch mit PLATOW. Die Börsenpreise seien das Ergebnis von Angebot und Nachfrage und aktuell sei das Angebot höher als die Nachfrage. Im Gegenzug zum Abschlag erhalte der Investor sofort Liquidität und müsse die Kündigungsfrist nicht abwarten. Außerdem seien die an der Börse gehandelten Volumina äußerst gering.

Doch die Schere zwischen Börsenkursen und den offiziellen Rücknahmepreisen könnte sich weiter öffnen. Das liegt am Immobilienmarkt: Gerade institutionelle Anleger wie Regionalbanken oder Versorgungswerke haben noch vor wenigen Jahren entschieden, ihre Immobilienquoten zu erhöhen. Jetzt aber reduzieren sie ihre Quoten. Das belastet die Immobilienpreise und erschwert damit auch den Fonds das Geschäft. „Sinkende Immobilienpreise drücken zusätzlich auf die Kurse und lassen die Abschläge steigen“, sagt daher der Immobilienexperte.

Mehr Regulierung als Lösung?

Der Europäischen Gerichtshof muss darüber entscheiden, ob Anbieter ihre Immobilien künftig häufiger bewerten müssen, und zwar monatlich statt quartalsweise. Alternativ bleibt ihnen die Wahl einer höheren Risikoklasse.

Häufigere Bewertungen könnten zwar die Kluft zwischen Börsen- und Rücknahmepreis verringern, aber aufgrund der Bewertungskosten gleichzeitig die Rendite der Fonds schmälern. Dieser Meinung ist auch Habona-Manager Weinrich: „Der Erkenntnisgewinn ist überschaubar, die Kosten sind höher. Wo ist der Nutzen für die Anleger?“