Immobilientransaktionen – Auf die Finanzierung kommt es an
Der Finanzierungsaspekt nimmt in der Rechtsberatung von Investoren aus der Immobilienbranche einen immer höheren Stellenwert ein. Zwar ist die klassische Beratung im Immobilienrecht weiterhin ein bedeutender Faktor. Doch die Re- und Neufinanzierung von Bauvorhaben und Immobilientransaktionen ist bei den Investoren neuerdings im Fokus. Hauptgrund dafür ist die seit nunmehr vier Jahren angespannte Lage auf den Finanzmärkten.
Der Finanzierungsaspekt nimmt in der Rechtsberatung von Investoren aus der Immobilienbranche einen immer höheren Stellenwert ein. Zwar ist die klassische Beratung im Immobilienrecht weiterhin ein bedeutender Faktor. Doch die Re- und Neufinanzierung von Bauvorhaben und Immobilientransaktionen ist bei den Investoren neuerdings im Fokus. Hauptgrund dafür ist die seit nunmehr vier Jahren angespannte Lage auf den Finanzmärkten.
Jones Lang LaSalle schätzt, dass in 2012/2013 deutsche Immobilienkredite im Wert von etwa 80 Mrd. Euro zur Refinanzierung anstehen. Die meisten dieser oftmals verbrieften Darlehen wurden zwischen 2003 und 2007 gewährt, einer Phase also, in der es im gesamten Transaktionsmarkt boomte und Investitionen oftmals mit einer hohen Fremdkapitalquote getätigt wurden. Eine Refinanzierung ist durchaus möglich. Die seit 2007 gesunkenen Zinsen erlauben sogar attraktive Konditionen. Dennoch: „Die Verhandlungen können lange dauern“, so Anne Schöning, auf Finanzierungen spezialisierte Anwältin bei Latham & Watkins. Sechs Monate seien eher die Regel als die Ausnahme. „Wir raten Investoren, über die Finanzierung so früh wie möglich nachzudenken. Wer unter Zeitdruck steht, hat eine deutlich schlechtere Verhandlungsposition.“
Neue Investments werden von den Banken kritisch geprüft. „Banken wollen heute genau wissen, was für eine Art von Investment sie finanzieren“, sagt Christian Thiele, Partner bei Latham & Watkins und spezialisiert auf Immobilienrecht sowie Private Equity. „Unproblematisch sind Neufinanzierungen heute nur noch für Immobilien in A-Lagen mit Top-Qualität und lang laufenden Mietverträgen.“ Doch auch hier gilt: Die Qualität eines Objekts oder eines Portfolios entscheidet nicht allein über den Erfolg einer Transaktion. „Es kommt heute mehr denn je auf die Strukturierung an – hier ist die Unterstützung durch spezialisierte Immobilienanwälte aus den Bereichen Immobilienrecht, Gesellschaftsrecht, Finanzierung und Steuerrecht gefragt“, so Thiele weiter.
Dass die Pipeline der Investoren und der sie beratenden Rechtsanwälte weiterhin gut gefüllt bleibt, dafür sorgt die Attraktivität des deutschen Marktes. „Auf Grund konstanter Margen und im internationalen Vergleich überschaubarer Risiken bleibt Deutschland für internationale Investoren ein höchst interessanter Immobilienmarkt mit wachsendem Potenzial“, so der Immobilienrechtsexperte.