UniImmo-Wohnfonds hält sich mit Massenverkauf flüssig

Der kriselnde Wohnfonds von Union Investment hat vorerst eine Sorge weniger: Die Liquidität im „UniImmo: Wohnen ZBI“, einem früheren Verkaufsschlager der Volks- und Raiffeisenbanken, erreicht per Jahresende wieder eine komfortable Liquiditätsquote von 18,1%. Damit droht dem Produkt anders als dem kleineren Konkurrenzfonds „Wertgrund Wertselect“ erst einmal keine Liquiditätsnot. Wertgrund hat am Donnerstag erklärt, die Rücknahme der Fondsanteile vorerst auszusetzen, was für einen Immobilienfonds mit das Schlimmste ist.

Der gerade publizierte Jahresbericht des UniImmo-Wohnfonds zeigt, wie das möglich war: Zwar zogen Anleger binnen zwölf Monaten netto 696 Mio. Euro ab. Weil die Gesellschaft aber zeitgleich 609 Immobilien und Zweckgesellschaften im Wert von 1,64 Mrd. Euro Euro verkaufte und nur wenig zukaufte, stieg der Pegel der Liquidität rasch an. Der Jahresbericht bezieht sich auf die Zeitspanne von Anfang Oktober 2024 bis Ende September 2025. In dieser Zeit fiel die Quote zwischenzeitlich auf 7,6%, ehe sie rasant auf 22,9% zulegte. Die sofort verfügbaren Geldreserven sind wichtig, um Anleger bei Bedarf auszahlen zu können.

Überlebenswichtiger Verkauf

Bereits zuvor war uns ein Massenverkauf im Winterhalbjahr aufgefallen. Die Geschwindigkeit der Verkäufe nahm im Sommer aber noch einmal deutlich zu. Von Anfang April bis Ende September 2025 verkaufte das Fondsmanagement 333 Objekte im Wert von 1,08 Mrd. Euro. Das ist etwa doppelt so viel Geld wie im Halbjahr zuvor. Die verantwortliche Union Investment-Tochter ZBI verkaufte zum Beispiel im Juni zahlreiche Wohnhäuser in Hannover, Güstrow und Iserlohn und im August in Chemnitz, Zwickau, Dresden und Berlin. Nur vereinzelt kaufte sie im Gegenzug Objekte zu.

Der rasche Verkauf war für die Gesellschaft überlebenswichtig: Denn seit einer Sonderabwertung des Fondsvermögens um 16,7% im Juni 2024 war eine Verkaufswelle absehbar. Wegen der einjährigen Kündigungsfrist floss daher gerade Mitte 2025 viel Geld aus dem Fonds ab.

Vertrieb vor einer Hürde

Wäre der rasche Verkauf nicht geglückt, hätte auch der UniImmo-Wohnsfonds die Rücknahme der Fondsanteile aussetzen müssen, für einen Immobilienfonds ein schwerer Imageschaden. Es fällt auf, dass im Zuge der geglückten Verkäufe weitere hohe Wertabschläge ausgeblieben sind. Der Fonds hat also Verkaufserlöse nahe der geschätzten Verkehrswerte erzielt. Für das neue Jahr kündigt ZBI einen „Turnaround aufgrund der positiven Entwicklungen am Immobilienmarkt“ an, wie eine Sprecherin auf Nachfrage erklärt.

Eine wesentliche Hürde jedoch bleibt: Der Vertrieb muss wieder anspringen. Hans Joachim Reinke, Chef von Union Investment, hatte im August angekündigt, den Fonds wieder zum Kauf anzubieten. Kein leichtes Unterfangen: Eine Empfehlung des Fonds ist erklärungsbedürftig, sprechen doch hohe Wertverluste und Mittelabflüsse in der Vergangenheit nicht gerade für eine risikoarme Geldanlage. Auch das Marktumfeld ist ungünstig: Aktuell erzielen auch andere offene Immobilienfonds fast überhaupt keine Zuflüsse mehr, wie unsere jüngste Auswertung zeigt.

Eine Pleite in Düsseldorf

Zur Unzeit kommt zudem eine Pleite der Projektgesellschaft des Düsseldorfer Wohnprojekts „Cube Central 378“, worüber die „Rheinische Post“ berichtet. Die Baustelle im Stadtteil Flingern steht demnach seit November still. Der „UniImmo: Wohnen ZBI“ hat laut Prospekt des Portals „Zinsbaustein“ im September 2022 das Projekt für damals 85 Mio. Euro übernommen. Der Kaufpreis fließt dabei nach Baufortschritt in Raten und die Wohnanlage ist weitgehend fertiggestellt. Gleichwohl muss rasch eine Lösung her. Langweilig wird es dem Fondsmanagement sicher nicht.