Die Vertriebskrise offener Publikums-Immobilienfonds in Deutschland gewinnt an Schärfe. Nicht hohe Abflüsse, sondern extrem geringe Zuflüsse sind dabei das Problem. Im März haben Anleger 161 Mio. Euro neu in Immobilienfonds angelegt und damit so wenig wie seit August 2013 nicht mehr, wie die Bundesbank festhält.

Damals waren gerade erst neue Mindesthalte- und Kündigungsfristen eingeführt worden, sodass zeitweilig nur sehr wenig Geld hereinkam. Ansonsten waren die Zuflüsse seit der Jahrtausendwende stets höher als zuletzt. Selbst während der Finanzkrise im Jahr 2008, als Anleger Milliarden aus offenen Immobilienfonds abzogen, waren die Zuflüsse in allen Monaten höher als im März 2025.

Denn nicht nur hohe Verluste einzelner Fonds, sondern auch eine unklare Rechtslage hemmen aktuell den Vertrieb. So streiten die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg und Union Investment vor Gericht, welche Regeln zur Risikoeinstufung für Fonds angemessen sind. Daher weiß niemand, ob Immobilienfonds auf einer siebenstufigen Skala künftig als riskante Anlage (Stufe 6) behandelt werden müssen, wie die Verbraucherschützer fordern, oder ob die Fonds weiterhin als eher sichere Anlage auf den Stufen 1 bis 3 vertrieben werden dürfen. Gegen ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth, das die Position der Verbraucherschützer bekräftigt hatte, geht Union Investment in Berufung. Der Rechtsstreit basiert auf unklaren europäischen Vorgaben, wie BaFin-Exekutivdirektor Thorsten Pötzsch am Mittwoch erklärt hatte.

Werden neben Zuflüssen auch Abflüsse gezählt, ergibt sich ein Minus von netto 870 Mio. Euro, was ebenso den tiefsten Wert seit vielen Jahren markiert. Einige Fonds sind gezwungen, Immobilien zu verkaufen. Insgesamt ist das Fondssegment 121 Mrd. Euro schwer, das sind 11 Mrd. Euro weniger als ein Jahr zuvor. Spezial-Immobilienfonds für Institutionelle sind von der Krise nicht betroffen.