15. EXPO REAL – Immobilienmesse der gespaltenen Entwicklungen

Die positiven Botschaften der EXPO REAL fasste der neue Vorstandsvorsitzende der Deutsche Hypo, Thomas Bürkle, optimistisch zusammen: In Deutschland gebe es bei Immobilien weder eine Krise noch eine Blase. Engpässe auf der Banken-Finanzierungsseite verzahnten sich mit neuen Finanzierungs-Angeboten. Solvency II ergänze sich mit Basel III. Es sei sehr viel Liquidität und Eigenkapital im Markt, das Anlagen sucht. Der Deutschen Hypo selbst gehe es gut. Mit 3 Mrd. Euro sei das Neugeschäft zufriedenstellend. Die Hannoveraner sind einer des noch verbliebenen halben Dutzend Immobilienfinanzierer oberhalb des Sparkassen- und Volksbankensegmentes.

Unbestritten haben aber die Entwicklungen an der Finanzierungsfront auch ihre Kehrseite. Die Regulierung und der Bankensektor werden zum Engpass der Branche. Den Banken selbst geht es dank verdoppelter oder verdreifachter Margen in Bezug auf das Neugeschäft und Prolongationen gut. Eigenkapitalstarke Investoren und Finanzierer drängen auf den Markt und gleichen das verringerte Fremdkapitalangebot weitgehend aus – so die offizielle Sprachregelung. Für den PLATOW-Rechenschieber bleibt allerdings nach einer quasi Halbierung der Zahl der Finanzierungsanbieter, die obendrein ihre Bilanzsummen drastisch eindampfen müssen, eine spürbare Finanzierungslücke. Allein die neun systemrelevanten deutschen Banken bräuchten 50 Mrd. Euro frisches Eigenkapital, rechnete Alexander Hesse von Lone Star im Vorgespräch des von uns moderierten EXPO-Forums vor. Da es diese nicht gibt, müssen die Bilanzen schrumpfen. So wird die Eigenkapitalfrage zum entscheidenden Problem der kommenden Jahre. Nach fast fünf Jahren holt nun also die Krise im Gefolge des Zusammenbruchs der Finanzmärkte mit Niedrigstzinsen viele Branchenteilnehmer ein. Die Regulierung trifft darüber hinaus öffentlichkeitswirksam diejenigen, die mit der Finanzkrise am wenigsten zu tun hatten: Offene und Geschlossene Immobilienfonds, die ihrerseits wichtigste Nachfrager der deutschen Gewerbeimmobilienmärkte sind.

Vordergründig schien also die Stimmung auf der EXPO REAL gut. Allerdings machte Savills-Chef Marcus Lemli deutlich, dass es in der heutigen Investment-Immobilienwelt eigentlich kein Europa mehr gibt, sondern nur noch Deutschland. Das Investitions- und Vermietungszahlenwerk der deutschen Immobilienmärkte spiegelt aus unserer Sicht die Perspektiven und Risiken nur unzureichend wider. Wie es nach dem Siegeszug der Globalisierung, Virtualisierung und Vernetzung der Immobilienbranche heute möglich sein soll, dass sich Deutschland schadlos abkoppelt, bleibt für PLATOW offen. Eine Folge daraus ist die anhaltende Core-Fixierung der Investoren, die aber keine Projekte finden. Dies führt wiederum zu Preisen, die durchaus eine „Core-Blase“ erkennen lassen. Zwar ist genügend Eigenkapital im Markt, um dafür zu sorgen, dass gute Projekte realisiert werden, jedoch muss es sich auf das breite Immobiliengeschäft auswirken, wenn nur noch die Hälfte der Banken aktiv ist, die zudem Neugeschäft und Bilanzsumme halbieren. Erstes Opfer dürfte der immobilienwirtschaftliche Mittelstand in der Projektentwicklung und im Publikumsgeschäft sein.

Hinsichtlich der fällig werden Kredite und CMBS gaben Fachleute eher Entwarnung – zumindest für Deutschland. Allerdings rechnet Tuuli Krane von Fitch vor, dass vom vielleicht symptomatischen CMBS-Markt nur gut 40% in Deutschland plangemäß laufen. Gut 7% dürften ausfallen. Für den Rest sollte das neu erwachte Relationship Banking Lösungen bereithalten. Die CMBS machen etwa 30 Mrd. Euro der ungefähr 120 Mrd. Euro Boomfinanzierungen aus. Abschließende Lösungen durch Verwertungen werden selten durchgesetzt. Die professionelle Betreuung von Portfolien oder Immobilien kann Wertpotenziale heben und zudem gute Geschäftsperspektiven für spezialisierte Dienstleister aufzeigen, wie Christian Daumann von CR Investment Management und Christian Schulz-Wulkow von Ernst & Young betonten.