1A-Lagen dominieren Handels-Investmentmarkt
Ohne den „Kö“-Sondereffekt wäre aber zumindest das Vorjahresergebnis eingestellt worden. Im Unterschied zum ersten Quartal 2012 wurde im laufenden Jahr das Transaktionsvolumen nicht durch Shopping-Center-Verkäufe erzielt. Das Marktgeschehen bestimmten vielmehr Geschäftshäuser, Fachmärkte und Fachmarktzentren. Bei anhaltend starker Nachfrage fehlt es auf der Angebotsseite weiterhin an Verkaufsobjekten, die den Erstklassigkeits-Kriterien der Investoren entsprechen.
Geschäftshäuser in innerstädtischen 1A-Lagen machten mit 860 Mio. Euro mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes aus. Shopping-Center starteten dagegen mit 55 Mio. Euro schwach ins neue Jahr. Vor Jahresfrist brachte es das Segment noch auf ein Transaktionsvolumen von 500 Mio. Euro. Nach Angaben von JLL ist die Nachfrage nach Shopping-Centern aber unverändert stark. Es fehle lediglich an entsprechenden Produkten. Warenhäuser liegen mit einem Transaktionsvolumen von rd. 180 Mio. Euro exakt auf Vorjahresniveau. Deutlich zugelegt haben im 1. Quartal einzelnstehende Fachmärkte, die auf rund 360 Mio. Euro kamen. Auch der seit langem schwache Bereich Supermärkte/Discounter hat mit 70 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahresquartal deutlich zugelegt. Insgesamt haben sich die Investitionen in Fachmarktprodukte gegenüber dem Vorjahresvergleichsquartal mehr als verdoppelt.
Inländische Investoren bestimmen mit einem Anteil von 70% am Transaktionsvolumen im bisherigen Jahresverlauf das Marktgeschehen. Im Gesamtjahr 2012 hatte der Anteil bei 50% bis 60% gelegen. Die Renditen für Core-Immobilien blieben über alle Nutzungsarten hinweg niedrig. JLL-Einzelhandelschef Jörg Ritter sieht die Rendite von Shopping-Centern bei 4,75%, Fachmarktzentren bei 5,8%, von einzelstehenden Fachmärkten bei 6,5% und bei Geschäftshäusern im Mittelwert der Spitzenrenditen in den sieben großen Metropolen bei lediglich 4,13%. Im Klartext: Im Durchschnitt der sieben großen Metropolen in Deutschland werden für erstklassige Geschäftshäuser 24 Jahresmieten erzielt!
Spezialfonds, Asset- und Fund-Manager sind die stärkste Investorengruppe. Sie machen etwa drei Viertel des gesamten Marktvolumens aus. Ritter erwartet für den weiteren Jahresverlauf eine unverändert gute Nachfrage nach Retail-Investments, die, verstärkt durch die aktuelle Zinssenkung, durch ein weiter niedriges und für Immobilieninvestoren attraktives Zinsniveau gestützt wird. Der Nutzermarkt bleibt unverändert stabil. Allerdings sei eine deutliche Zunahme des Transaktionsgeschehens nur zu erwarten, wenn Eigenkapitalinvestoren und Fremdkapitalgeber ihren starken Fokus auf Core-Immobilien aufweichten. Hierfür sprächen erste Indizien. Dann könne das Investmentvolumen besonders im Bereich Shopping-Center noch deutlich zulegen und die Vorjahresmarke von 7,9 Mrd. Euro zumindest wiederholen.