4. PLATOWFORUM „Geschlossene Fonds 2012“

Dennoch bleiben wir optimistisch, denn der geschlossene Fonds wurde – speziell nach Änderungen des Steuerumfelds – schon mehrfach totgesagt. Immer wieder stieg er wenig später mit neuen Rekordumsätzen wie Phönix aus der Asche. Diesmal sind die Voraussetzungen am Markt sogar noch besser als in vergangenen Krisenzeiten: Die Immobilie erlebt eine Renaissance auf breiter Anlegerfront, Euro- und Inflationsangst pushen Sachwerte. Die Konjunktur ist noch gut, der Welthandel lebendig.

Der Blick auf die Zahlen erklärt aber die gespaltene Stimmung. Das Einzige, was derzeit läuft, sind New Energy und Immobilien. Bei Immobilien vereinen aber wenige große Initiatoren, wie die DWS mit den Deutsche Bank Türmen oder die Real I. S., den Umsatz auf sich. Hinzu kommen Nischenplayer wie Fairvesta, die mit neuen Stories von Erfolgen berichten können. Ansonsten sieht es eher mau aus: USA-Fonds sind schwer platzierbar, und das Schiffsfondsdesaster ist wohl weit größer, als das volkswirtschaftliche Zahlenwerk suggeriert. Viele Schiffe sind soweit entschuldet, dass sie nun verwertbar sind, berichtet Jens Brandis, Geschäftsführer des Fondshaus Hamburg. Doch das Geld geht an die Banken – die Anleger haben das Nachsehen. Aktuell warnen Initiatoren zudem vor einem Totalverlust bei gebrauchten Lebensversicherungen. Auch könnte es passieren, dass – ähnlich wie am Ende der letzten Krise – die Single-Tenant-Euphorie der Anleger ein recht plötzliches Ende findet. So schauen sich viele Commerzbank-Anleger derzeit den Effekt von Einmieter-Objekten bei der Frankfurter Börse an. Trotz Toplage ist die Nachvermietung schwierig, den Zweitmarktkurs meldete kmi mit 8%. Überhaupt haben viele Banken die Freude am Vertrieb verloren. Schwierigkeiten mit den Assets und Folgen der „Kick Back“-Urteile, nach denen der Anleger vollständig über die Höhe der Provision hätte aufgeklärt werden müssen, sind entscheidende Gründe. Auch geht die Argumentation der Fondsmatadore oft an der Realität vorbei. Für den Erfolg eines geschlossenen Fonds sind nicht dessen Bedeutung als Finanzierungsinstrument oder der volkswirtschaftliche Nutzen verantwortlich, sondern lediglich das Zeichnungsinteresse des Anlegers mit seinen unterschiedlichen Motiven.

Insofern befindet sich der geschlossene Fonds nicht in einer Krise der Finanzierungsform, sondern in einer Krise der Underlying Assets. Nicht die oft zitierten unseriösen Konstruktionen, sondern schwache Märkte der Assets bei gleichzeitig optimistischen Planungen sind verantwortlich. Dabei bieten sich gerade heute gute Investitionsperspektiven. Statt antizyklisch agieren zu können, liegt aber der Geburtsfehler der Fonds in der Prozyklität des Vertriebs. So dominieren heute oft sportliche Einkäufe mit einem Mieter die Fondsszene. Im Immobilienbereich liegen die Chancen im professionellen Geschäft mit Immobilien, sofern man nicht auf Banken angewiesen ist. Nachhaltige, zertifizierte Immobilien haben sich zum Megatrend entwickelt, bescheinigt auch Marc Drießen von Hesse Newman Capital. Allerdings steht mit Blick auf die unterschiedlichen Anforderungskataloge der Zertifizierer noch kein einheitliches Nachhaltigkeitsbild im Vordergrund, sondern die Zertifizierung an sich. Bei dem verschwindend geringen Anteil zertifizierter Gebäude im Bestand dürften diese über Jahrzehnte Wettbewerbsvorteile im Zweitmarkt haben.

Last but not least ist die Immobiliensituation in den USA deutlich besser als ihr Ruf im aktuellen Konjunkturtal. Das machte der US-Statthalter der Otto-Gruppe, Albert Behler, in seinem Vortrag deutlich (vgl. PLATOW v. 30.9. und Extra v. 3.10.). Hier sind immer noch gute Abschläge auf die Rekonstruktionskosten zu erzielen. Zudem seien viele Standorte nicht reproduzierbar. Damit entfalle oft der „Neubau-Erstbezug“-Wunsch der Top-Mieter in Deutschland. Die Sanierungskosten von Gebäuden seien in den USA auch nur halb so hoch wie in Deutschland, so dass es leichter sei, seine Objekte in den Toplagen auf marktgängigem Stand zu halten, berichtet Behler. Außerdem steigen – anders als in Deutschland – in den USA trotz zwischenzeitlich befristeter Kriseneinbrüche die Mieten seit den 80er-Jahren deutlich.