AIFM-Paukenschlag des Bundesfinanzministeriums
Für die Gewerbeimmobilienwirtschaft sind zwei der größten und stabilsten Nachfrager nach großvolumigen Gewerbeimmobilien durch die zu erwartenden Einschränkungen betroffen. Offene Immobilienfonds erhalten lediglich Bestandsschutz. Damit wird ein Oligopol der Bankengruppen mit entsprechenden Markteffekten zementiert, wie Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und Geschäftsführer des IREBS Institut für Immobilienwirtschaft, feststellt. In den nächsten Jahren werden Offene Immobilienfonds durch die Abwicklungen zudem verstärkt auf der Verkäuferseite sein. Gerade bei deutschen Immobilien ist der viel gescholtene Geschlossene Immobilienfonds zur Zeit ein stabiler Nachfrager bei langfristig vermieteten Immobilien. Auch hier greift die Regulierung ein.
Die größte Überraschung liegt aber wohl darin, dass der gesunde Menschenverstand bezüglich der Offenen Immobilienfonds eine Auszeit genommen hat. Die Tatsache, dass einige Offene Immobilienfonds als Geschädigte der Finanzkrise – aber nicht als deren Verursacher – unter Rückgabedruck gerieten und geschlossen werden mussten bzw. inzwischen überwiegend abgewickelt werden müssen, veranlasst die Ministerialen jetzt, nur noch bestehende Offene Immobilienfonds zuzulassen und die Auflage neuer Offener Immobilienfonds zu verbieten. Vergleicht man allerdings die Ergebnisse Offener Immobilienfonds, und hier sind auch die Player von Morgan Stanley, die den deutschen Grundgedanken des Offenen Immobilienfonds konterkarierten, eingeschlossen, so ergeben sich weit geringere Anlegerverluste als im Bereich der deutschen Immobilienaktien. Die meisten deutschen Immobilienaktien haben seit dem Höhepunkt 2007 zwischen 50 und 97% ihres Wertes verloren. Zumindest im 97%-Fall der IVG lässt sich durchaus noch auf eine hoch spekulative Geschäftspolitik verweisen. Hier aber ruft niemand nach Regulierung.
Die Lobbyarbeit des VGF hat sich diesmal bewährt. Wir haben zugegebenermaßen noch nicht alle 545 Seiten des Diskussionsentwurfs des BMF vom 20.7.2012 durchgearbeitet. Eines scheint jedoch sicher: Die Pessimisten, die den Geschlossenen Fonds schon tot sahen, werden enttäuscht. Im Gegenteil, der Gesetzgeber gibt den Geschlossenen Fonds zumindest im Bereich der Institutionellen Anleger ein neues Leben. Der Publikumsfonds wird dagegen weiter reglementiert.
Grundsätzlich dürfen Fonds nur noch in Assetklassen investieren, die im § 225 genannt sind. Dazu gehören Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (Immobilien), Schiffe, Flugzeuge, Anlagen zur Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien und Beteiligungen an ÖPP-Projektgesellschaften. Aus Immobiliensicht bedeutet das keine Einschränkung und dürfte, da alle klassischen Anlagen enthalten sind, eher zur Stabilisierung der Branche beitragen. Interessant ist natürlich, dass lediglich Strom fondsfähig ist, während die Erzeugung von Wärme aus erneuerbaren Energien nicht fondsfähig sein soll. Das zeigt die wesentliche Crux der 545 Seiten auf: Überregulierung durch Detailliertheit der Regelungen.
Für den Fall, dass die AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft lediglich in ein einziges Asset investiert, dürfen Privatanleger sich nur beteiligen, wenn sie mindestens 50 000 Euro investieren. Im Übrigen gilt der Grundsatz der Risikomischung. Nach wie vor übersieht der Gesetzgeber, dass in der Regel auf Grund der gemeinsamen Finanzierungs-Haftungs-Klammer im Fonds keine sinnvolle Diversifizierung in einem Fonds möglich ist, sondern nur über gestreute Fondsanteile. Interessant ist auch die Beschränkung des Währungsrisikos, da nur 30% der Vermögensgegenstände einem Währungsrisiko unterliegen dürfen. Gemeint ist wahrscheinlich eine Fremdwährungsfinanzierung, denn es ist schwer vorstellbar, dass die Mieter einer US-Immobilie zukünftig ihre Mietverträge in Euro abschließen. Fonds-Assets müssen jährlich bewertet werden. Die Bewertung sieht die Branche aber eher locker. Wir fragen uns jedoch, wie eine nahezu unverkäufliche Immobilie mit ungeplanten Mieterverlusten oder einer Restlaufzeit von nur vier Jahren im heutigen Core-Zeitalter dann bewertet wird.