Immobilien

Anleger in geschlossene Fonds schwören auf prominente Namen

Der Trend hin zu Fonds mit nur einem einzigen Mieter setzt sich fort: Rund 60% aller von Scope im Jahr 2011 analysierten Büroimmobilienfonds waren durch ein einziges Mietverhältnis gekennzeichnet. Bei weiteren 30% der Fonds existierten zwar mehrere Mietverhältnisse. Allerdings gab es immer einen Hauptmieter, der zwischen 70 und 96% der kalkulierten Gesamtmieteinnahmen erbringt.

28. Februar 2012

Bezogen auf das platzierte Eigenkapital entfallen sogar 75% auf reine Single-Tenant-Objekte und 21% auf Immobilien, bei denen ein Mieter klar dominiert. Zurückzuführen ist diese Diskrepanz auf einige besonders großvolumige Fonds mit Single-Tenant-Struktur wie vor allem die DWS mit den Deutsche Bank-Türmen, DFH mit Vodafone, Signa mit Deutsche Börse, IVG mit Allianz oder Fonds mit Siemens als Mieter. Die Single-Tenant-Fonds überzeugen Anleger in der Regel durch bonitätsstarke Mieter mit bekannten Namen. Prominente Namen sind demnach sogar wichtiger als Bonität oder Rating. Allerdings bedeute die Beschränkung auf einen Mieter auch immer eine Konzentration des Risikos, urteilt Scope. Wie sich das auswirkt, dürfte etwa ab 2014 deutlich werden, wenn die Mietverträge der „Konzern-Entsorgungsfonds“ der Telekom-Ära fällig werden. Die Deutsche Bahn hat 2011 eine alte Fondsimmobilie zum halben Preis weitergemietet. Wir haben Ihnen oft vorgerechnet, dass auch im Fall eines ordnungsgemäßen Mieterwechsels leicht drei Jahresmieten verloren gehen können. Core sind Fondsimmobilien nur einmal – bei der Platzierung.