Asset Bubbles werden Standard
Nachdem sich die Finanzierungsbereitschaft der Banken, die zunächst nahezu versiegt war, wieder leidlich normalisiert hatte, zeichnet sich nun seit Beginn des Kursverfalls an den Börsen eine erneute Rolle rückwärts ab. Private-Equity-Immobilienfonds hatten sich lt. Swisslake an das veränderte Verhalten der Banken schnell angepasst, da allein schon von Investoren Druck ausgeübt wurde, die zunehmend kritischer als vorher auch die Finanzierungspläne der Fondsmanager prüften. In Europa liegen heute nach Ausschlägen zwischen 2004 bis 2007 die Quoten bei risikoaversen Core-Fonds im ersten Halbjahr 2011 bei 43,5% und bei Value-Add-Fonds bei 47,7%. In Nordamerika antizipieren die Fondsmanager lt. Swisslake schon seit über fünf Jahren eine sinkende Finanzierungsbereitschaft der Banken. In den ersten sechs Monaten liegen die Finanzierungsquoten bei den Core-Fonds bei 45,8% und bei den Value-Add Fonds bei 57,8%. Auch opportunistische Fonds liegen mit aktuell 50,9% erstmals unter dem langfristigen Durchschnittswert von 58,8%. Auffallend ist, dass die opportunistischen Fonds von einer deutlich niedrigeren Fremdfinanzierungsquote ausgehen als die Value-Add Fonds. In Asien, wo opportunistische Fondsstrategien den größten Anteil ausmachen, ergibt sich bei den opportunistischen Fonds ein ähnliches Bild wie in den USA. Die Fremdfinanzierungsquoten dieser Fonds sind auch hier von 75% in 2004 auf heute 52% stark zurückgegangen. Allerdings ist durch die geringere Fondsanzahl die Aussagefähigkeit der Daten geringer und die Schwankungsbreite größer.
Lemli erwartet im Gefolge der Staatsschulden-Krise volatile Kapitalmärkte mit schnellen Abfolgen von Krisen- und Boom-Phasen. Die Aktienmärkte hätten bereits mit entsprechenden Turbulenzen reagiert. Für die Immobilienwirtschaft bedeute das durchaus auch gegenläufige Trends. Das Interesse an Immobilien-Investments könne sich durch die Erwartung inflationsgeschützter Cashflows verstärken. Wachsendes Interesse an „Core“ führe zu weiter steigenden Preisen. Gleichzeitig könne aber die Gesamtnachfrage sinken, da einerseits gesunkene Asset-Werte bei Anleihen und Aktien jetzt automatisch zu einer Übergewichtung der Immobilien in den Portfolios führen. Verkaufsdruck oder zumindest Zurückhaltung sind die Konsequenzen. Die Nachfrage nach Core als „Safe Haven“ gehe einher mit einem Rückgang bei Value add, bei fremdkapitalgetrieben sowie vom Aktienmarkt beeinflussten Investitionen. Im Ergebnis wird der klassische Zyklus gestoppt. Die Schere zwischen Core und den risikoreicheren Kategorien, die sich auf Grund verbesserter Nutzermärkte geschlossen hatte, könnte sich wieder ausweiten. Ein Rückgang des Transaktionsgeschehens wäre die Folge.
Besonders wichtig: Kapitalmarktgetriebene Investments führen lt. Lemli fast zwangsläufig zum Risiko von „Asset Bubbles“. In den vergangenen beiden Zyklen war die Wertentwicklung im Immobilienbereich viel intensiver von der Schwankung der Renditen beeinflusst als von den Mietpreisen. Auf absehbare Zeit scheint diese Entwicklung unumkehrbar. Deswegen müssen Investoren lernen, mit der zunehmenden Volatilität an den Kapital- und Immobilien-Investment-Märkten umzugehen. Aus unserer Sicht deckt das aber nur den kleinsten Teil des Gefahrenpotenzials ab. Wenn Mieten nur noch in kleinen Segmenten steigen und ansonsten eher stagnieren – und dies scheint JLL ebenso anzunehmen wie PLATOW – verlieren getätigte Investments, wie auch die Praxis belegt, allein durch technischen Verbrauch und sich durchschnittlich verkürzende Mietrestlaufzeiten kontinuierlich an Wert und können ihre Gewinn- bzw. Wertsteigerungspotenziale der Immobilien nur noch aus Wertschwankungen im Gefolge des Kapitalmarktes und nicht mehr aus nutzerbezogenen Wertsteigerungen generieren. Damit wird die Geldanlage in Immobilien von einer ursprünglich vermögenschaffenden Investition nicht nur zu einem schwankungsorientierten Nullsummenspiel, sondern faktisch zu einer garantierten Verlustveranstaltung.