Immobilien

Ausfall der Fondsindustrie drückt deutsches Investitionszahlenwerk

Den durch das Lavieren um die Umsetzung der AIFM-Richtlinie in deutsches Recht bedingten Umsatzverlust des deutschen Investmentmarktes schätzt Klaus Franken, Deutschland-Geschäftsführer der Catella Property Group, auf ca. 2 Mrd. Euro. Das drückt das gewerbliche Investment-Zahlenwerk unter das Vorjahresergebnis.

Darüber hinaus hätten sich Due-Diligence-Prozesse verlängert. Bis Ende des dritten Quartals 2012 wurden Transaktionen von ca. 14,2 Mrd. Euro registriert. Bis zum Jahresende wird das Transaktionsvolumen mindestens 21 Mrd. Euro betragen. Ein limitierender Faktor bleibt aus Investorensicht das weiterhin begrenzte und oftmals nicht ausreichende Angebot im Core-Segment. So gebe es nach wie vor mehr Kapital als Produkte, meint Franken. Das verdeutliche der geringe Anteil an reinen Einzelhandelsimmobilientransaktionen. Büroimmobilien standen wieder klar im Fokus der Investoren. Der hohe Einzelhandelsanteil in 2010 und 2011 basierte auf einem außergewöhnlich hohen Anteil verfügbarer Großobjekte.

Die stärksten Zuwächse von etwa 25% und 33% gegenüber 2011 zeigen Berlin und München. Insbesondere durch zwei Großtransaktionen, die jeweils über 250 Mio. Euro lagen, steigt das Transaktionsvolumen in München auf knapp über 2 Mrd. Euro. In Frankfurt hat sich das Transaktionsvolumen nahezu halbiert. In Hamburg und Düsseldorf ist ein Rückgang um 24% und 16% im Vergleich zum Vorjahr festzustellen. Für erstklassige Büroobjekte ist weiterhin eine ungebrochen hohe Nachfrage zu verzeichnen. So ist seit Ende 2009 in allen Top-7-Standorten ein sinkender Spitzenrenditeverlauf zu beobachten. Die Spitzenrenditen für erstklassige Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lagen bewegen sich weiterhin auf niedrigem Niveau und zeigen gegenüber dem Vorjahr kaum Veränderungen. Die durchschnittliche Spitzenrendite der sechs wichtigsten deutschen EZH-Standorte liegt bei 4,48%. Catella sieht für 2013 einen steigenden Anteil ausländischer Investoren. Bei stabilem Transaktionsvolumen in den Big-5 werde 2013 erneut der Schwerpunkt bei Büroimmobilien liegen, da sich das Angebot im Einzelhandelsbereich kaum signifikant ausweiten werde. Der Fokus auf Core-Produkte halte an. Bei niedriger Verfügbarkeit blieben die Renditen absehbar unter Druck und sollten fast das Niveau der Boom-Zeiten erreichen. Es sei an der Zeit, auf attraktive und sichere Alternativen auszuweichen. Allerdings sei eine Änderung der Entscheidungspraxis noch nicht abzusehen.

Bei zunehmenden Umsätzen zeigen manche Wohnungs-märkte Anzeichen einer Überhitzung. Allerdings sieht Franken keine volkswirtschaftlich relevante Blasenbildung, wie sie in den USA oder Spanien zu erheblichen Krisen geführt habe. Da der Wohnungsbestand in Geschossbauten an den Top-7-Standorten nur ca. 20,5% des Gesamtbestandes ausmache und sich der absehbare Angebotsüberhang in erster Linie auf neuwertige Wohngebäude beziehe, könne in keiner Weise von einer aktuellen oder zeitnahen Überhitzung des Wohnungsmarktes im Allgemeinen gesprochen werden. Allerdings bestünde in Teilsegmenten dringender Nachsteuerungsbedarf. Mit vier Deals rund um die Milliardenmarke habe der Wohnungsmarkt hohe Bedeutung erlangt, jedoch seien kaum noch Portfolios im Markt, so dass das kommende Jahr ruhiger werde.

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