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Berlin bleibt Metropole mit der größten Dynamik

Auf dem Forum von Jones Lang LaSalle (JLL) zur Entwicklung in Berlin tauschte sich ein kleiner Kreis regionaler Experten und Marktteilnehmer unter Moderation von PLATOW aus. Berlin steht als Stadt für stetigen Wandel und dynamisches Wachstum. Berlin hat Magnetfunktion für junge Leute, ist Pflichtstandort für Verbände und Interessenvertretungen, hat eine vielfältige Kulturlandschaft, eine etablierte Hochschul- und Wissenschaftstradition, wird als Wirtschaftsstandort für nationale und internationale Unternehmen zunehmend attraktiv und ist last but not least Sitz der Regierung Europas größter Wirtschaftsnation.

14. November 2013

Nach der ersten Dekade der Nach-Wende-Friktionen verfügt Berlin seit etwa 2003 über ein dynamisches Bevölkerungswachstum. Der Berliner Tourismus schreibt eine Erfolgsstory. Die Gästeübernachtungen legten zwischen 2006 und 2012 um insgesamt 56% zu. Die Zahl der internationalen Gäste erreichte ein Plus von 78%. Die Kaufkraft stieg in den letzten zehn Jahren von 56,5 Mrd. Euro auf heute 65,7 Mrd. Euro. Als Wissenschaftsstandort hat Berlin 37 Hochschulen und ca. 160 000 Studierende.

Während unter den Experten weitgehende Einigkeit in der Beurteilung der Entwicklung von Büro und Handel herrschte, wiesen die Praktiker aus Projektentwicklung und Wohnungsgesellschaften darauf hin, dass die gefühlte Mietpreisentwicklung bei Wohnungen nicht den Realitäten der Bestände entspreche. Die Analysen erfassen sehr oft das Datenmaterial der so genannten Angebotsmieten bzw. der Neuvermietung. Demgegenüber weisen die Bilanzen der großen Wohnungsbaugesellschaften lediglich sehr kleine durchschnittliche Mietsteigerungsraten aus.

In weiten Teilen Berlins liegt das Mietpreisniveau immer noch unter 5,50 Euro bzw. in etwas besseren Lagen unter 7,00 Euro. Bei Lagen im Innenstadtkern in West und Ost sind dagegen auch über 10 Euro fällig. Insgesamt ist das Mietniveau in Berlin aber im Vergleich zur alten westdeutschen Metropole und insbesondere München noch sehr gering. Die Stadtentwicklungsprobleme liegen jedoch offen. Berlin benötigt bis ca. 2025 je nach Szenario ca. 137 000 bis 200 000 neue Wohnungen bzw. 10 000 bis 15 000 Wohnungen jährlich. Demgegenüber stehen Baufertigstellungen im Jahr 2012 von 4 200 Wohnungen. Bedarf besteht naturgemäß im Segment des „billigen“ Wohnraums.

Daraus ergab sich die Diskussion, inwieweit man diesem Anspruch im Neubau gerecht werden kann. Aus der Summe von echten 1 600 bis 1 800 Euro reinen Baukosten zuzüglich Grundstück, Nebenkosten, der Honorare für Architekten und Ingenieure (HOAI) und Vertrieb ergeben sich bei anständiger Ausstattung Neubaupreise von 3 500 Euro, unter denen an normalen Standorten kaum Wohnraum herzustellen ist. Die Möglichkeiten, an der Ausstattung zu sparen, um „einfachen“ Wohnraum zu schaffen, sind begrenzt. Selbst wenn die Herstellkosten auf 3 300 Euro gedrückt werden können, liegt die hierfür notwendige Miete klar über 10 Euro und damit im Berliner Hochpreissegment. Bei Wohnungen erhöht die MWST die Herstellkosten um 19%. Das macht die hohen Baukosten im Vergleich zu Kennzahlen des Bürobereiches plausibel. Bei gewerblichen Mietern ist die MWST durchlaufender Posten.