Immobilien

Beteiligungsbranche auf historischem Tiefstand

Es erscheint paradox. In einem Zinsumfeld, das die beste Ausgangslage aller Zeiten für Sachwertanlagen signalisiert, erzielt die Beteiligungsbranche das schwächste Absatzergebnis ihrer Geschichte.

08. Mai 2014

Skandale vermeintlich seriöser Anbieter wie Wölbern, kriminelle Machenschaften wie sie die Staatsanwälte bei S&K vermuten, gescheiterte Steuersparmodelle bei Film-Fonds und Verluste auf Grund von Marktentwicklungen bei Schiffen und Immobilien im Gefolge von Sonder-AfA, Finanzkrise oder veränderten Marktstrukturen bestimmen das Bild der Branche in der Öffentlichkeit und Politik. Die Pleite des Windkraftanlagenbauers Prokon, vor der Anlegerschützer lange gewarnt hatten, und zuvor die WGF-Insolvenz läuten schon jetzt die nächste Regulierungswelle ein, nachdem die aktuelle KAGB-Verunsicherung den Markt schon gekippt hat.

Gleichzeitig zerlegt die Branche sich selber. Erste genehmigte Fonds geraten ins Visier des Wettbewerbs. Von der BaFin geforderte, plakative Kostenquoten, die übrigens Mehrwertsteuer, Vermietungsinvestitionen bei opportunistischen Investitionen oder Werteverzehr bei Windkraft oder Solar in die laufenden Kosten einrechnen, die eigentlich Auskunft über die Kostenposition des Initiators geben sollen, werden zum Anlass genommen, Journalisten und Analysten auf Wettbewerber mit Genehmigungsvorsprung zu hetzten. Die wiederum sehen sich dann berufen, die Regulierungsfortschritte insgesamt zu bezweifeln und bringen die Behörden in der schlimmsten Phase des Marktes noch unter Rechtfertigungsdruck.

Die „Gesamtmarktstudie der Beteiligungsmodelle 2014“ von Feri EuroRating sieht den Markt der geschlossenen Beteiligungsmodelle auf historischem Tiefstand ausgebremst. Der durch die Einführung des Kapitalanlagegesetzbruchs (KAGB) anhaltende Marktbereinigungsprozess setzt sich unvermindert fort, resümiert Feri. Das platzierte Eigenkapital über alle Assetklassen hinweg ging 2013 um knapp 40% auf 2,28 Mrd. Euro zurück. Parallel zum Eigenkapital sank auch das Fondsvolumen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 4,02 Mrd. Euro nach 6,22 Mrd. Euro im Vorjahr auf ein historisches Tief. Christian Michel, Feri-Teamleiter Fonds, erwartet frühestens in der zweiten Jahreshälfte 2014 eine Belebung. PLATOW kann noch nicht einmal diesen Optimismus nachvollziehen. Bislang sind lediglich zwei Publikumsfonds genehmigt.

Immobilienfonds steigerten ihren Marktanteil mit rund 69,2% des platzierten Eigenkapitals nach 54% im Vorjahr zwar deutlich, mussten jedoch trotz des größeren Marktanteils mit nur noch 1,58 Mrd. Euro einen Rückgang des platzierten Eigenkapitals um 22,1% hinnehmen. Fonds mit deutschen Investitionszielen lagen mit 1,12 Mrd. Euro Platzierungsvolumen mit Abstand vorne. Das gute Zahlenwerk der Auslandsfonds täuscht. Das Gesamtplatzierungsvolumen der US-Immobilienfonds belief sich laut Feri auf 309,1 Mio. Euro, wovon aber allein 305,1 Mio. Euro auf Jamestown US-Immobilien entfielen. Allerdings scheint da im Zahlenwerk die TSO/DNL untergegangen zu sein, deren TSO-DNL Fund IV aktuell mit 125 Mio. Euro in der Schließungsphase ist.

Die Top 5-Initiatoren Geschlossener Immobilienfonds sind Jamestown mit 305,1 Mio. Euro platziertem Eigenkapital bzw. 636,7 Mio. Euro Fondsvolumen, Fairvesta Holding mit 177 Mio. Euro Eigenkapital in ihren 100%-Eigenkapitalfonds, Hamburg Trust, inzwischen eine private Beteiligung des Paramount-Chefs und US-Repräsentanten der Investitionen der Otto-Gruppe, Albert Behler, mit 154 Mio. bzw. 296 Mio. Euro, REAL I.S. mit 136,4 Mio. bzw. 153,9 Mio. Euro und WealthCap mit 97,4 Mio. bzw. 168,2 Mio. Euro. 26,6% des Platzierungsvolumens floss in Wohnimmobilien (2012: 15,8%), 27,1% in Büroimmobilien (Vj.: 42%) und 21,3% in Einzelhandelsimmobilienfonds (Vj.: 16,7%).

Bei den meisten anderen Asset-Klassen sieht es eher trostlos aus. Schiffsfonds, die früher auf Ebene der Immobilienfonds lagen, sind fast völlig verschwunden und haben sich mit 1,88% Marktanteil noch einmal mehr als halbiert. Nur noch Flugzeuge, New Energy, Spezialitäten-Fonds und Private Equity kommen auf nennenswerte Marktanteile. Flugzeugfonds konnten ihren Marktanteil von 3,5% in 2012 auf jetzt 9% ausbauen und mit 205 Mio. Euro platziertem Eigenkapital ihr Volumen um 54% steigern. New Energy-Fonds haben nur noch einen Marktanteil von 8,67% nach 18,9% im Vorjahr. Der Marktanteil der Spezialitätenfonds, darunter fallen beispielsweise Rohstoff-, Container- oder Mischfonds, reduzierte sich ebenfalls von 12,4% in 2012 auf 7,5% in 2013.