Bilderbuchstart für deutschen Immobilienmarkt

Die weiter verbesserte Lage am Kapitalmarkt erlaube auch wieder etwas höhere Beleihungsausläufe. Zudem senkten die Banken ihre Margen. Mit einem bundesweiten Transaktionsvolumen gewerblich genutzter Objekte von rund 10 Mrd. Euro im ersten Quartal 2014 wurden nochmals etwa 40% mehr umgesetzt als im Vorjahr. Für das Gesamtjahr 2014 zeichne sich ein Transaktionsvolumen zwischen 35 Mrd. und 40 Mrd. Euro ab (+30%).

Gefahren sieht JLL nicht, da weder Übertreibungen bei den finanzierenden Banken noch aus fundamentaler Sicht überhöhte Preise zu beobachten seien. Aus PLATOW-Sicht mag das aus Zinsdifferenz-Gesichtspunkten stimmen, jedoch bleibt für Immobilien-Natives fraglich, wie ein 3%- bis 4%-Nettorendite-Investment, das sich nur in Neubauqualität gut vermarkten lässt und meist schon nach 10 Jahren deutliche Schwächen aufweist, sich je langfristig rechnen soll.

Das Handelsvolumen mit Portfolios hat sich signifikant um fast 70% auf 4,5 Mrd. Euro erhöht. Einzeltransaktionen summierten sich auf 5,5 Mrd. Euro (+24%). Nur zwei der 10 größten Transaktionen waren Verkäufe von Einzelobjekten. Die größte Transaktion war der Teil-Verkauf des CentrO in Oberhausen mit knapp 540 Mio. Euro. Das Transaktionsvolumen in den sieben Immobilienhochburgen belief sich bis Ende März auf insgesamt knapp 4,1 Mrd. Euro. Hierin enthalten sind auch Objekte aus standortübergreifenden Portfoliotransaktionen. Hierdurch und durch die CentrO-Transaktion sank der Anteil der 7 Hochburgen deutlich von 66% im ersten Quartal 2013 auf aktuell 41%. München bleibt Investmenthochburg Nummer eins, liegt mit 1 Mrd. Euro an der Spitze und weist als einzige der Big 7 ein Transaktionsplus von 14% gegenüber dem Vorjahr auf. Es folgen Frankfurt mit 780 Mio. Euro (-11%) und Düsseldorf mit 700 Mio. Euro (-8%). Mit einem Anteil von rund 43% am Transaktionsvolumen bzw. 4,3 Mrd. Euro lagen Büros klar vor den Einzelhandelsimmobilien mit 29% (2,9 Mrd. Euro).

Auch bei der Bürovermietung sind die deutschen Immobilienhochburgen gut aus den Startlöchern gekommen. Das Flächenumsatzvolumen zwischen Januar und Ende März erreichte kumuliert 697 000 qm (+15%). Die Aussichten für den weiteren Jahresverlauf sind laut JLL nach wie vor gut. Auch die Nettoabsorption werde mit knapp 700 000 qm weiterhin positiv bleiben. Die Erwartungen der Mieter an die Effizienz und die Qualität der Büroflächen blieben aber sehr hoch. Die Unternehmen machten keine Abstriche. Das Neubauvolumen hat im ersten Quartal um knapp 40% auf kumuliert 226 000 qm zugelegt. Für die verbleibenden drei Quartale 2014 werden rund 923 000 qm Neubaufläche erwartet, die aber der Markt aufnehmen könne.

Das über alle sieben Hochburgen kumulierte Leerstandsvolumen ist zum Ende des ersten Quartals 2014 um 6% auf aktuell 7,2 Mio. qm gefallen. Die gemittelte Leerstandsquote reduzierte sich um 15 Basispunkte auf 8,1%. Nur in Stuttgart stieg die Spitzenmiete um 50 Cent. In allen anderen Städten blieb die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal stabil. Im weiteren Jahresverlauf erwartet JLL noch in Berlin, Frankfurt, Hamburg und München leichte Mietpreissteigerungen.