Blasengefahr droht bislang nur in den Millionen-Metropolen

Die bundesdeutschen Durchschnittswerte bleiben moderat und geben keinen Anlass zur Sorge. Regional sieht es dagegen anders aus, warnen die Researcher. Aber auch hier zeigt sich PLATOW zunächst noch wenig beunruhigt.

Volkswirtschaftlich schädlich werden Miet- und Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt, wenn es zum Platzen der Blase kommt. Zunächst führen Mietsteigerungen jedoch erst einmal zu Nachfrageanpassungen der Mietinteressenten über Qualität, Größe, Lage und Preis bzw. am langen Ende auch durch die Arbeitsplatz- und Standortwahl. Eine daraus möglicherweise resultierende Unzufriedenheit mag politisch unerwünscht sein, hat aber keine Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Spätere Mietkorrekturen führen zu Anpassungen und können im deutschen Finanzierungsumfeld von Ausnahmen abgesehen über das Eigenkapital der Wohnungsinvestoren aufgefangen werden.

Gefährlicher ist indes, wenn die Kaufpreise für Wohnungen oder Häuser zur Eigennutzung von denen zur Kapitalanlage auseinander driften, wie uns die Entwicklungen in Spanien oder auch die Subprime-Krise vor Augen geführt haben. Solange aber Preissteigerungen aus der Kapitalanlage-Nachfrage resultieren und nicht durch Kredite alimentiert sind, führen Preiskorrekturen zwar zur Veränderung des persönlichen Vermögens, jedoch nicht zu volkswirtschaftlichen Gefahren. Deutschland ist hierfür das beste Beispiel. Der spürbare Preisverfall in den Jahren 1994 bis 2004 wurde von großen Teilen der Bevölkerung, der Banken und auch der Immobilieneigentümer oft nicht einmal wahrgenommen.

Somit bleiben als Gefahrenherde regionale Märkte. So werden zum Beispiel in München unabhängig von politischen Gegenmaßnahmen die Mieten und Preise weiter steigen, so lange zahlungskräftige Menschen, die es sich leisten können, in die Bayernmetropole ziehen wollen. Sobald auch hier Belastungsgrenzen erreicht sind oder durch Neubau ein Marktgleichgewicht hergestellt ist, wird sich die Entwicklung beruhigen. In München könnte diese Belastungsgrenze angesichts einer laut IMX von IS24 aktuellen Mietsteigerung von 3,9% gegenüber Vorjahr langsam erreicht sein. Das Entstehen regionaler Blasen hat jedoch nur geringes volkswirtschaftliches Gefahrenpotenzial. Wohnungsmärkte bleiben regional. Bei einem unelastischen Angebot führen bereits kleine Nachfrageschwankungen zu hohen Preisausschlägen. Bundesweite volkswirtschaftliche Regulierungsmaßnahmen verpuffen in den Zielmärkten und schaden in der Fläche. Hier ist lediglich darüber zu diskutieren, welche Fehler durch eine zu geringe Flächenausweisung für die zu erwartende Bevölkerungsentwicklung in der Vergangenheit gemacht worden sind und wie diese in der Zukunft vermieden werden können.

Zu ähnlichen Ergebnissen kommen auch die wissenschaftlichen Institute wie empirica und F+B sowie die Indices von IS24. Letztere machen deutlich, dass auch die politisch brisanten Mietentwicklungen in den Metropolen eher moderat sind oder wieder werden. Hamburg kommt im Juli auf eine Mietsteigerung von 2% gegenüber Vorjahr, Köln auf 1,6%, Frankfurt auf 2,4%, Berlin auf 6,7% und München auf 3,9%. Laut dem Europace Hauspreis-Index (EPX), der auf tatsächlichen Transaktionsdaten des Europace-Marktplatzes zur Immobilienfinanzierung basiert, sind im Juli im Vergleich zum Vorjahresmonat die Preise für Wohnimmobilien um 2,56% gestiegen. Am stärksten haben sich im Jahresvergleich Eigentumswohnungen mit 3,11% verteuert. Empirica sieht zwar einen Anstieg des eigenen Blasenindx, jedoch blieben trotz steigender Mieten die Preise und Einkommen bundesweit noch im Gleichklang. Es drohe weder ein Wohnungsüberangebot noch eine Kreditschwemme. Allerdings stehe die Ampel für das Kaufpreis-Einkommens-Verhältnis in sechs der zwölf größten deutschen Städte auf „rot“. Im Vorjahr traf das auf drei Städte zu, vor drei Jahren noch auf keine.

Der F+B-Wohn-Index Deutschland sieht gleichfalls nur eine moderate Zunahme der Mieten und Preise in Deutschland. Erhebliche Preissteigerungen sind vor allem in den Millionenstädten zu beobachten. Die Preise von Eigentumswohnungen steigen im Jahresvergleich fast fünfmal so stark wie die Neuvermietungsmieten. Aber diese Preissteigerungen sind überwiegend ein großstädtisches Phänomen der Metropolen Berlin, Hamburg und München. Im ersten Halbjahr 2014 stiegen laut F+B die Mieten und Preise in Deutschland um 3,1%. Insgesamt habe der Wohn-Index in den vergangenen zehn Jahren nur um knapp 10 Prozentpunkte zugelegt.