Breites Chance-/Risikoraster mit Wohnen auf Zeit
Die Apartments sind in der Regel größer als klassische Hotelzimmer und verfügen über eine eigene Küche. Zudem gibt es Studios und Zwei-Zimmer-Apartments für ein bis vier Gäste. Das eröffnet Perspektiven für die Nachnutzung, z. B. für Senioren- oder Studentenkonzepte, die Wertentwicklungspotenzial bieten. Aparthotels haben in der Regel kein Restaurant, keinen Wellnessbereich und kein Schwimmbad. Unter Kostengesichtspunkten wird also an Gemeinflächen gespart. Gegenüber klassischen Hotels entstehen darüber hinaus Kostenvorteile durch weniger Personal. Demgegenüber sollen Flächeneffizienz, Grundauslastung durch Langzeitgäste und insgesamt höhere Auslastungen die Umsätze steigern. Köln ist als Top-5-Ziel für Städtereisende in Deutschland eine prosperierende Übernachtungsmetropole. Feri bewertete den Makrostandort mit ‚gut‘ und den Mikrostandort mit ‚sehr gut‘. Rheinufer, Shopping-City sowie Hauptbahnhof und Dom sind fußläufig zu erreichen.
Der Pächter Adagio ist ein Joint Venture der Beherbergungskonzerne Accor und Pierre & Vacances. Insgesamt verfügt Adagio als europäischer Marktführer für Aparthotels über 90 Hotels mit knapp 10 000 Apartments in sieben Ländern. In Deutschland wurden in Berlin 2009 und in München 2011 Hotels eröffnet. Alle weltweiten Eröffnungen der Jahre 2009 und 2010 laufen nach zwei Jahren mit durchschnittlich 75% Auslastung. Zur Pachtabsicherung der Adagio Deutschland GmbH gibt es eine Patronatserklärung der Konzernmütter jeweils hälftig für maximal 14 Mio. Euro. Die Pachtlaufzeit liegt bei 20 Jahren plus Verlängerungsoption. Die Pacht umfasst eine fixierte Mindestpacht zzgl. Stellplatzmiete bzw. 30% der Hotelumsätze, sofern diese die Mindestpacht überschreiten. Ab 2016 passt sich die Mindestpacht zu 80% an den Verbraucherpreisindex jeweils mit Schwellenwerten von 10% an. Das Fondsvolumen beträgt 17,32 Mio. Euro inkl. Agio. Davon finanziert der Anleger 11 Mio. Euro. Die geplanten Ausschüttungen liegen bei 5,5% bzw. können durch aktuell günstige Zinsen auch mit 6% kalkuliert werden. Die Kalkulation beruht auf Zahlung der Mindestpacht bis 2015 und anschließend zusätzliche 10% aus der Umsatzpacht.
Der Fonds bietet ein breiteres Chance-/Risikoraster, wobei die Risiken durch den 20-Jahres-Pachtvertrag und die Patronatserklärungen oberhalb eines Worst-Case-Szenarios beherrschbar sein sollten. Demgegenüber steht eine 30%-ige Umsatzpacht ohne Begrenzungen als Chance, die gerade bei möglichen inflationären Entwicklungen an Bedeutung gewinnen kann. Allerdings steht die Apart-Hotelerie in Deutschland noch am Anfang. Die Mindestpacht ist auf einen Negativsaldo zwischen Umsatzmiete und der Mindestpacht von 1,5 Mio. Euro begrenzt. Der Initiator selbst weist auf eine Reihe von Risiken hin. Dazu zählen naturgemäß viele Entwicklungen auf dem Kölner Hotelmarkt, aber auch Ereignisse wie der Ausfall des Pächters und der Garanten oder auch Fehlentwicklungen des Standortes.
Im Fazit müssen sich Anleger auf die Immobilien-Detailanalyse des erfahrenen Managements des Initiators verlassen. Die Grundlogik und der Standort stimmen. Positiv ist zudem, dass der Initiator seine Immobilienaktivitäten in eine gemeinsame Gesellschaft mit Hochtief Solutions einbringen wird, die ihrerseits eine konkrete Unternehmens-Due Dilligence durchgeführt haben. Aus unserer Sicht versteht der Initiator sein Geschäft. „Finanztest“ kam zu einem tendenziell positiven Urteil. Der Anleger sollte ein breiteres Chance-/Risikoraster akzeptieren. Die unbegrenzte Umsatzbeteiligung ist bei inflationärer Erwartungshaltung sehr interessant.