Büroimmobilienmärkte spiegeln Eurokrise wider

Jones Lang LaSalle (JLL) kommt in seiner jüngst veröffentlichten europäischen Immobilienuhr zu dem Ergebnis, dass die Performanceunterschiede innerhalb Europas zunehmen. In prosperierenden Regionen steigen die Spitzenmieten weiter. Der europäische Mietpreis-Index von JLL zeigt ein Plus von 2,1%. Die Nachfrage nach Büroflächen bleibt aber unspektakulär. Auf Rekordtief bewegt sich das zusätzliche Angebot neuer Flächen. Die Steigerung der Kapitalwerte basiert nur noch auf dem Mietpreisanstieg. Die Renditen/Multiplikatoren sind fast überall unverändert. Die Konjunktur entwickelt sich in den meisten europäischen Ländern zwar immer noch auf vergleichsweise gutem Niveau, die Unsicherheiten nehmen jedoch zu. Schuldenkrisen in der Eurozone und den USA haben die kurzfristigen Aussichten geschwächt. Dabei sind die nationalen Unterschiede, die sich auch auf den europäischen Büromärkten widerspiegeln, groß.

Im zweiten Quartal wurden europaweit insgesamt 2,7 Mio. qm (+2% ggü. Vorquartal und + 4% ggü. Q2 2010) abgesetzt. Das führte zu einem Halbjahresvolumen von 5,4 Mio. qm. Erfreuliche Umsatzentwicklungen gab es in Moskau, Prag und Warschau. Der durchschnittliche gesamteuropäische Halbjahresumsatz der vergangenen zehn Jahre ist um 8% übertroffen worden. Auch Deutschland schnitt gut ab. Fünf der sechs deutschen Immobilienhochburgen wiesen im Halbjahresvergleich teilweise deutliche Umsatzzuwächse auf, Berlin (+39%) und München (+48 %) schnitten besonders gut ab. Die Volumina vor allem in London (-48%) aber auch Paris (+4%) blieben dagegen auch im zweiten Quartal eher bescheiden. Auch die Nettoabsorption war hier positiv. Während in skandinavischen, deutschen und langsam auch in französischen Märkten vermehrt Expansionsaktivitäten zu beobachten sind, dreht sich das Vermietungsgeschehen vor allem in den gebeutelten PIIGS-Märkten hauptsächlich um auslaufende Mietverträge, Flächenkonsolidierungen sowie Kosteneinsparungsmaßnahmen. Seit Ende 2009 bewegt sich die europäische Leerstandsquote im zweistelligen Bereich. Zur Jahresmitte liegt sie bei 10,2%. Marginal rückläufig sind die Leerstandsquoten in elf Märkten. Knappe Topflächen in einigen Märkten und rückläufige Fertigstellungszahlen lassen die Mieten im Spitzensegment steigen. Für ältere Bestandsflächen, die europaweit den Großteil des Angebots ausmachen, sind dagegen beträchtliche Preisnachlässe zu beobachten.

Der JLL-Index „Victor“ sieht auch im zweiten Quartal 2011 in den deutschen Immobilienhochburgen eine Fortführung der positiven Performance der vergangenen zwei Jahre. Wie bereits im Vorquartal lag der Zuwachs bei +1,3%. Positive Miet- und Leerstandsentwicklung sorgen laut JLL für einen Wachstumstrend auf den Bürovermietungsmärkten. Gleichzeitig blieb der Investmentmarkt in den vergangenen drei Quartalen auf stabilem Niveau. Investoren haben weiterhin „Core“-Büroprodukte im Fokus. Einzelhandel und Wohnen liegt im Interesse vorne. Im Quartalsvergleich führt die Münchener Innenstadt mit +1,9% Punkten deutlich vor anderen Spitzenlagen. Seit der Trendwende im zweiten Quartal 2009 summiert sich der Anstieg der Performance in den untersuchten Teilmärkten mittlerweile auf +12,7%.