Büromarkt – Noch keine Krise

Insgesamt lag der Büroflächenumsatz im vergangenen Jahr bei 3,4 Mio. qm (Jones Lang LaSalle, BNPPRE) bzw. 3,56 Mio. qm (DIP-Partner). Das bedeutet eine Steigerung von 16% (JLL) bzw. 13% (DIP-Partner).

Allerdings gibt es aus Maklersicht erste Anzeichen, dass sich Nutzer auf die sich verändernden Vorzeichen der wirtschaftlichen Entwicklung einstellen. So werden z. B. Flächengesuche zurückgestellt. Gleichwohl sieht JLL aber noch keinen Negativtrend. Auch DIP erwartet, dass eine ungebrochen hohe Flächennachfrage auf ein geringes Neubauvolumen treffen wird. Infolge der guten Nachfrage stieg die Nettoabsorption stark an. Mit 1 Mio. qm lag diese sechsmal so hoch wie 2010. Alle Städte zeigen 2011 gute Vermietungsergebnisse. Düsseldorf ist durch den 90 000 qm-Deal von Vodafone in 2010 verzerrt. Insofern sind die nur leichten Rückgänge von 1,6% (JLL), 2,5% (DIP) bzw. 5,5% (BNPPRE) positiv zu werten. Besonders positiv entwickelten sich Stuttgart (je nach Makler +47 bis +53%) und München mit einem satten Plus von 30 bis 50% sowie Köln mit 28 bis 45% Plus.

Die gute Nachfrage und die steigende Nettoabsorption lassen auch die Leerstände sinken. Die Leerstandsquoten liegen aktuell zwischen 6,1% (Stuttgart) und 14,3% (Frankfurt). Die Spitzenmiete notierte bei allen Researchern auf Vorjahresniveau bzw. darüber. BNPPRE beobachtete den größten Sprung mit 3 Euro/qm in der bayerischen Landeshauptstadt. Dort liegt die Spitzenmiete nun bei 33 Euro/qm. Auch in Frankfurt konnte die Spitzenmiete lt. BNPPRE um einen Euro auf 36 Euro/qm zulegen. Überdurchschnittliche Zuwächse weisen ebenfalls Berlin mit 4,9% (JLL), Hamburg (4,4%) und Düsseldorf (4,3%) auf. Die Analyse zeige, dass Mieter bereit seien, für qualitativ hochwertige und repräsentative Flächen einen Mietaufschlag zu zahlen. Für 2012 gehen die Researcher jedoch von einem Umsatz von weniger als 3 Mio. qm aus. Vor allem in der zweiten Jahreshälfte wird mit einer deutlichen Zurückhaltung als Folge der wirtschaftlichen Turbulenzen am Bürovermietungsmarkt gerechnet. Lediglich die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen bleibt gut. Allerdings sind Topflächen dank hoher Nachfrage und mangelnder Neubautätigkeit sehr knapp. Infolgedessen sollte die Spitzenmiete leicht steigen. Hier wird unsere These gestützt, dass sich der kleine Markt der Spitzenimmobilien auch in der Vermietung vom Durchschnittsmarkt abkoppelt.