BulwienGesa-Index zeigt Dynamik wie in den 80er Jahren

Hierbei registrierte der BulwienGesa-Immobilienindex 1975 bis 2012 bei allen untersuchten Immobiliensegmenten Wertzuwächse. Der auch von der Bundesbank für die EZB-Statistik verwendete Index des 1983 von Hartmut Bulwien gegründeten Immobilienresearch-Hauses ist der Klassiker unter den Immobilienbarometern. Als einziger Index ermittelt er jetzt seit fast 40 Jahren mit konsistenter Methodik Immobilienpreise.

Der Gesamtindex der nominalen Preise und Mieten hat mit einem Indexwert von 125 Punkten den Spitzenwert von 1993 mit 120 Zählern knapp hinter sich gelassen. Allerdings zeigt die detaillierte Betrachtung deutliche Unterschiede allein schon zwischen Wohnen und Gewerbe. Zudem sind knapp 40% Inflation seither zu berücksichtigen, womit das Thema Inflationsschutz allein schon ad absurdum geführt wird. Es ist außerdem zu beachten, dass eine spezifische Immobilie des Jahres 1993 selten auf dem heutigen Level jeweils vergleichbarer Objekte anzusiedeln ist. Während der Gewerbe-Index 1993 mit 118 Punkten einen Höhepunkt hatte und auch heute erst wieder bei 105 liegt, befand sich Wohnen 1994 mit 125 Punkten auf einem Zwischenhoch, das erst 2006 wieder erreicht wurde. Inzwischen liegt der Wohnindex bei 140. Auch diese gute Entwicklung erreicht die Inflation nicht.

Bei der differenzierten Betrachtung der einzelnen Variablen im Gewerbeimmobilienindex konnte lt. BulwienGesa nur die Einzelhandelsmiete in 1A-Lagen an der +2%-Marke kratzen, gefolgt von der City Büromiete mit +1,6%. Die Handelsnebenlagen stagnierten wie schon traditionell. Auch die Preissteigerung bei Gewerbegrundstücken blieb mit knapp 1% moderat. Zugpferd des guten Gesamtergebnisses waren die Steigerungsraten des Wohnimmobilienindex. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen (+5,9%), aber auch die Wohnungsmieten im Neubau (+4,8%) und im Bestand (+3,6%) legten dynamisch zu. Die Kaufpreise für Reihenhäuser (+3,3%) und die Grundstückspreise für Einfamilienhäuser (+3,5%) rundeten 2012 das positive Gesamtbild des Wohnungsmarktes ab. Einzelhandelsmieten in 1A-Lagen zeigten insbesondere in B-Städten generell einen leichten Aufwärtstrend. Die Büromieten in Citylagen stiegen in allen Städtegruppen leicht. Am besten entwickelten sich die A-Städte, die von geringer Bautätigkeit bei gleichzeitig positivem Beschäftigtenwachstum geprägt sind. Die Mieten im Wohnungsmarkt für Neubauten zeigten vor allem in den A- und B-Städten hohe Steigerungsraten. Inzwischen reagieren auch kleinere Standorte positiv. Die Mieten bei Wiedervermietung sind 2012 in allen Städtegruppen gestiegen. Die Darstellung der Indexentwicklung seit 1990 zeigt eine deutlich stärkere Volatilität der A-Städte und weist auf eine stärkere Krisenanfälligkeit hin. Die B-, C-, und D-Städte zeigten die stärkste positive Veränderungsrate seit Mitte der 1990er Jahre auf. Im Vergleich zur Inflation in den vergangenen 20 Jahren hat sich auch nach Interpretation von BulwienGesa der Immobilienmarkt unterdurchschnittlich entwickelt. Seit 2009 können die hohen Steigerungsraten im Immobilienindex die Inflationsrate übertreffen.

Für 2013 geht BulwienGesa für die Wohnungsmärkte erneut von einer stabilen bis steigenden Marktverfassung aus. Im gewerblichen Immobilienmarkt wird 2013 im Bürosektor bei geringer Neubautätigkeit und stabilem Arbeitsmarkt ein Leerstandsabbau mit moderater Mietpreissteigerung erwartet. Ein leichter realer Kaufkraftzuwachs werde die Konsumneigung festigen, wobei 1A-Lagen das Zugpferd der Einzelhandelsentwicklung blieben. Für uns stellt sich die Frage, inwieweit nach einer generellen Niveauverschiebung der Immobilienmarkt wieder zum langfristigen Wachstumspfad gefunden hat. Der Wohnimmobilienmarkt bestätigt unsere Analysen aus 2001. Hier bleiben wir mittelfristig optimistisch, auch wenn im privaten Bereich Budgetverschiebungen durch Nebenkostenerhöhungen die Mietpotenziale begrenzen. Der Büromarkt hat sich gleichfalls entsprechend unseren skeptischen Analysen entwickelt. Unsere zurückhaltenden Erwartungen resultieren aus einem ausreichenden Angebot, maßvoller Entwicklung der Reproduktionskosten und historisch niedrigen Zinsen bzw. hohen Multiplikatoren im Core-Bereich. Im knappen Neubau-Segment sind die Mieterwartungen positiv, wobei Lebenszyklus und Zweitvermietung Pläne durchkreuzen können.