Das Kreuz mit der Immobilien- Statistik

Tatsächlich beschreiben beide Indices jedoch einen boomenden Markt. Das hat indes nichts mit einem laxen Umgang mit Statistiken zu tun, sondern beschreibt lediglich unterschiedliche Erfassungsmethoden. Es bleibt lediglich zu hoffen, dass der Leser das auch weiß.

Der synthetische Transaktionsindex Victor des Maklerhauses JLL misst die Wertentwicklung jeweils vergleichbarer Spitzen-Büroimmobilien aus der Multiplikation von Mietänderung und Renditeänderung. Das ergibt für den Prime Office-Index eine Wertänderungsrendite von +3,6%. Der DIX der Immobiliendatenbank IPD erfasst dagegen echte Portfolien institutioneller Anleger und deren Wertentwicklung z.B. unter Berücksichtigung von Alterung und Mietvertragslaufzeiten. Der DIX kommt bis auf wenige Ausnahmen seit vielen Jahren auf eine negative Wertänderungsrendite. 2013 belief sich die Wertänderungsrendite für meist sehr gute Büroimmobilien institutioneller Anleger auf -1%. Der jährlich veröffentlichte DIX ist laut IPD der einzige Immobilien-Performance-Index in Deutschland, der durch die Vergleichbarkeit mit anderen Indices einen Parameter für die Beurteilung von Kapitalanlagen liefert. Mit dem OFIX und dem SFIX erfasst IPD alle deutschen Offenen Immobilienfonds und viele Spezialfonds.

Der von IPD ermittelte DIX zeigt für deutsche Immobilien 2013 einen Total Return, bestehend aus der Summe von Mietrendite und Wertänderungsrendite, von 5,1%. Im Vergleich zum Vorjahr ist das eine Steigerung um 0,8%. Das Ergebnis ist laut IPD das zweitbeste der vergangenen 12 Jahre. Trotz stabiler Roherträge liegt die durchschnittliche Wertänderung der untersuchten Segmente inklusive der boomenden Wohnimmobilien (+3,6%) leicht negativ bei -0,1%. Büros kommen auf -1%. Damit bleibt die Wertentwicklung von deutschen Immobilien negativ, wenn auch nicht so stark wie in den Jahren 2004 bis 2006, als die Wertentwicklung bei knapp -4% lag.

Damit bleibt der Werterhalt der echten Bestandsimmobilie, deren Alterung und Mietvertragsverkürzung in den Index der realen Portfolios eingeht, bezüglich eines Inflationsausgleichs durch die Immobilie an sich ein Märchen unserer Eltern. Wohnimmobilien weisen mit 8,3% laut IPD den höchsten Total Return auf. Industrieimmobilien folgen auf dem zweiten Platz mit 7,2%. Die geringste Performance erzielen Büroimmobilien mit einem Total Return von 3,6%. Das gilt auch für die vergangenen 10 Jahre, in denen der Total Return von Büroimmobilien durchschnittlich 2,1% betrug, während Wohnimmobilien mit 5,5% die beste Performance zeigten.

Der Victor Prime Office zeigt für 2013 eine Jahresperformance von 3,6%. Das liegt unter dem Wert des Vorjahres von 5,5%. Vor allem Berlin konnte im Index um 3,6% auf 122,5 Punkte noch einmal zulegen. Die partielle Steigerung der Wachstumsdynamik einiger Spitzenlagen im vierten Quartal 2013 beeinflusst letztlich auch die Jahresperformance positiv. Hier liegt die Frankfurter Bankenlage mit 5,3% deutlich vor Berlin mit 4,2%, München (2,8%), Hamburg (2,6%) und Düsseldorf (2,2%). Insgesamt kann die Jahresperformance der Spitzenlagen nicht an das Vorjahr anknüpfen. Auf Grund der leicht abgeschwächten Jahresperformance und der weiter niedrigen Nettoanfangsrenditen weist der Victor Prime Office für 2013 insgesamt einen Total Return von 8,3% aus, eine deutliche Abschwächung gegenüber dem Vorjahr (10,4%).