Immobilien

Deutsche Annington – Der neue Kurs nach dem Börsengang

Nachdem der Großaktionär der Deutschen Annington Immobilien sich im Mai vom größten Teil seiner Anteile getrennt hat, steht dem Aufstieg der Bochumer vom SDAX in den MDAX kaum noch etwas im Wege. Auf der Sommertagung des immpresseclubs, der Arbeitsgemeinschaft der deutschen Immobilienjournalisten, gab Deutsche Annington-Chef Rolf Buch einen Einblick in die Gestaltung des Kurswechsels von einer an den Erfordernissen von Private Equity ausgerichteten Ertragsoptimierung hin zu einem langfristig orientierten Immobilienunternehmen.

05. Juni 2014

Bereits auf der HV hatte Buch auf die neue Freiheit nach dem Börsengang hingewiesen, sich am Kapitalmarkt mit zusätzlichen Möglichkeiten deutlich günstiger zu finanzieren. Eine Reihe strategischer Aspekte mussten jedoch, wie im Vortrag deutlich wurde, mit Druck beim Gesellschafter durchgesetzt werden. Vielleicht fand das den Ausfluss in der Durchreichung der Anteile an die Fondsanleger von Terra Firma.

Bei der Börsenkapitalisierung sind die MDAX-Kriterien bereits erfüllt. Beim Börsenumsatz dürfte die Hürde in Kürze genommen werden. Die Zusammensetzung des MDAX wird turnusmäßig zweimal im Jahr aktualisiert. Der nächste Termin ist im September. Sollte die Deutsche Annington den Aufstieg schaffen, wird der MDAX sein Immobilien-Exposure neben Deutsche Euroshop, Deutsche Wohnen, Gagfah, LEG Immobilien und TAG weiter ausbauen. Die jüngsten Änderungen im Aktionariat der Deutschen Annington gingen geräuschlos über die Bühne. Aus heutiger Sicht war der Börsengang ein voller Erfolg. Die Erstzeichner bezahlten im Juli vergangenen Jahres 16,50 Euro pro Anteilschein. Aktuell bewegt sich die Aktie in der Nähe des Allzeitshochs von 21,60 Euro.

Nach der Integration der jüngsten Zukäufe verfügt die Deutsche Annington als größter Vermieter Deutschlands, der an 550 Standorten vertreten ist, über rund 215 000 eigene und knapp 27 000 verwaltete Wohnungen. Bereits im ersten Quartal wurden ca. 11 500 Einheiten von der DeWAG und rund 30 000 Wohnungen von der Vitus übernommen. Voraussetzung für den erfolgreichen Börsengang war die Umsetzung einer innovativen Finanzierungsstruktur. Seit Jahren schauten Insider gebannt auf die Grand-Verbriefung von 3,8 Mrd. Euro aus der vergangenen Boomphase. Diese konnte im Juli 2013 vollständig abgelöst werden. Als erstes und bisher einziges deutsches Immobilienunternehmen verfügt die Deutsche Annington über ein Investmentgrade-Rating. Die durchschnittlichen Kosten der Finanzierungen konnten von 4,4% auf 3,3% gesenkt werden, was zu jährlichen Einsparungen von 55 Mio. Euro geführt hat.

Im Tagesgeschäft hat Buch die Kundennähe in den Fokus gerückt. Dies spiegele sich auch in der hohen Vermietungsquote von 96,5%, einer geringen Fluktuation und einer langen Mietvertragsdauer von rund 15 Jahren wider. Die Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen stiegen von 14 Euro pro qm im Jahr 2010 gleichmäßig auf 20 Euro im Jahr 2013 und sollen 2014 bei 29 Euro liegen. Übliche Marktmaßstäbe einer gesunden Instandhaltung liegen nach PLATOW-Erfahrungen zwischen 12 Euro und 18 Euro pro qm.

In seinem Ausblick für 2014 kündigte Buch die Verdoppelung der Investitionen in die Modernisierung von Gebäuden auf 150 Mio. Euro an. Hinzu kämen 160 Mio. Euro Instandhaltungsinvestitionen auf anhaltend hohem Niveau. Die Ist-Mieten sollen um 2,3% bis 2,6% steigen. Der Leerstand werde mit 3,5% auf Vorjahresniveau bleiben. Für 2014 erwartet Buch einen deutlichen Anstieg des FFO1 auf 250 Mio. bis 265 Mio. Euro. Daraus resultiere eine Steigerung des Net Asset Value (NAV) entsprechend der erwarteten Mietsteigerung.