Deutsche Bank sieht Chancen im 1b-Wohnungsmarkt

Der deutsche Markt für Wohnimmobilien zeige die Anzeichen eines Booms. Trotz deutlich gestiegener Preise fehlten in Deutschland aber nach wie vor die typischen Merkmale einer Immobilienblase. Es gäbe keine lockere Kreditvergabe. Tatsächlich ließen sich die höheren Preise vor allem auf demografische Trends, eine hohe Beschäftigung und ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage zurückführen. Ein wesentlicher Faktor sei die starke Zuwanderung nach Deutschland, vor allem aus Süd- und Osteuropa. 2013 seien mehr als 1 Mio. Menschen nach Deutschland gekommen. Abzüglich der Fortzüge ergibt sich eine Netto-Zuwanderung von rund 428 000 Menschen, die Wohnraum benötigten. Gleichzeitig steige die Nachfrage durch das Verschwinden der Großhaushalte. 2013 gab es in Deutschland 40,9 Mio. Haushalte. Das seien rund 5 Mio. mehr als nach der Wiedervereinigung. Die Tendenz bleibe steigend. Besonders die Immobilienmärkte in Ballungsgebieten wie Hamburg, Frankfurt, Berlin und München profitierten vom Trend zur Urbanisierung und dem Zuzug oft junger Ausländer. Aber auch in regionalen Zentren und Universitätsstädten sei der Wohnraum knapp. Gleichzeitig bleibe die Zahl der Fertigstellungen auch 2014 noch deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt seit 1980. Auch wenn Spitzenobjekte in Metropolen nicht mehr billig seien, erscheine der Preisanstieg deshalb eher als Zeichen einer Normalisierung. Mitte der 1990er-Jahre lagen die realen Preise für deutsche Wohnimmobilien noch deutlich über dem jetzt erreichten Niveau.

Im Niedrigzinsumfeld könnten Immobilien für Anleger, die regelmäßige, solide Erträge wünschen, ein sinnvoller Portfoliobestandteil sein, so Grunwald. Da in den Metropolen in Top-Lagen bereits hohe Preise gezahlt würden, könne es sich dank hoher Beschäftigung und starker Zuwanderung lohnen, Anlagechancen jenseits der Spitzenlagen zu berücksichtigen. Gerade in einfacheren Lagen überträfen die Mietsteigerungen oft den Anstieg der Immobilienpreise. Das sei tendenziell besonders für risikoaverse Anleger attraktiv. Die durchschnittlichen Mietrenditen für deutsche Wohnimmobilien sollten nach Prognosen von Deutsche Bank Research 2014 weitgehend stabil bei 4% bleiben und damit die Verzinsung von Bundesanleihen deutlich schlagen.

Die Deutsche Bank schwenkt mit Blick auf Privatanleger in den Tenor institutioneller Anleger ein, die unter Zinsdifferenzaspekten verstärkt auch B-Lagen ins Visier nehmen. Dies korrespondiert nicht unbedingt mit Erfahrungen aus der Vergangenheit, sondern basiert auf einer optimistischen Zukunftssicht anhaltender Zuwanderung vor allem in die Ballungsräume. Diesen Megatrend zurück in die Städte hat vor wenigen Jahren noch niemand vorhergesehen. Theoretisch begünstigt die neue Kommunikationsinfrastrukur sogar gegenläufige Trends. Es handelt sich daher eher um einen „emotionalen Trend“, der in einem für die private Altersvorsorge wichtigen 20-Jahres-Zeitraum problemlos kippen kann.