Deutsche Büromärkte zeigen sich überraschend robust

2011 liegt deutlich über der 10-Jahres-Linie, die bereits im vergangenen Jahr durchbrochen wurde. München, Köln und Stuttgart befinden sich jetzt schon über Vorjahresniveau. Im Jahresvergleich reduzierten sich die leerstehenden Flächen über alle Städte hinweg um 3%. Am Sockel, der sich seit der Überbauung in Folge des Internet-Booms herausgebildet hat, hat sich jedoch wenig geändert. Aktuell stehen rund 8,59 Mio. qm kurzfristig zur Verfügung (Leerstandsquote 9,8%). Die Nettoabsorption, die 2009/10 nahe Null lag, steigt wieder spürbar an. Entsprechend legen die Spitzenmieten bis auf Frankfurt leicht zu. Sie bleiben aber oft noch unter den Werten von 2008. Das Investment-Transaktionsvolumen liegt nach den Ausreißern 2006/07 und dem anschließenden Abbruch jetzt seit Anfang 2009 wieder auf bzw. oberhalb der langfristigen Werte. Die auch von uns für 2011 erwartete weitere Dynamik ist jedoch ausgeblieben. Seit dem Q4 2010 bewegen sich die Umsätze auf auskömmlichem Niveau seitwärts. In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg wurden rechnerisch auch die 10-Jahres-Durchschnitte nicht erreicht. München liegt leicht darüber. Allerdings haben hier die Boomjahre, die doppelt oder sogar dreifach zählen, den Schnitt verzerrt. Der aktuelle Zyklus scheint sich aber von früheren deutlich zu unterscheiden. Während üblicherweise Einzelhandelsinvestments den sicherheitsorientierten Einstieg in eine Erholung eröffnen und dann von klassischen Büroinvestments wieder auf die Plätze verdrängt werden, bleibt der Einzelhandelsboom aktuell bestehen bzw. hat sich sogar noch verschärft. Fast die Hälfte aller diesjährigen Investments (49%) entfiel auf Einzelhandel (2010: 39%), Büros kamen lediglich auf 24% (40%). Entweder wirkt sich hier die Verunsicherung im Zuge der Währungskrisen aus oder Investoren denken inzwischen langfristig über die Folgen einer demografischen Überalterung nach.

In der Berichterstattung von JLL liest sich die Marktentwicklung positiv. JLL wirft aber dennoch die Frage auf, ob derzeit eine Katastrophe herbeigeredet wird. Die Komplexität der Lage erzeuge eine spezifisch eigene Dynamik, die von politischer Ratlosigkeit, begleitender Medienberieselung und Stammtischexpertisen begleitet sei. Das drohe zur „self fullfilling prophecy“ zu werden. Das Umsatzvolumen habe noch einmal kräftig angezogen. Für alle sieben Immobilienhochburgen wurde im Dreivierteljahreszeitraum mit ca. 2,48 Mio. qm Flächenumsatz eine Steigerung um knapp 21% registriert. Das Zahlenwerk von BNPPRE weicht lediglich im Rahmen üblicher Erfassungsungenauigkeiten ab. Für JLL ist aber erkennbar, dass sich Nutzer auf die sich verändernden Vorzeichen der wirtschaftlichen Entwicklung durch Zurückstellen von Flächengesuchen einzustellen beginnen. Nachdem im letzten Quartal eine übergreifende Bewegung bei den Mietpreisen zu erkennen war, verharrten die Spitzenmieten in sechs der sieben Hochburgen auf ihrem jeweiligen Halbjahresniveau. Lediglich in Hamburg legte die Spitzenmiete um 50 Cent zu.

Ein positives Bild zeichnen auch die DIP – Deutsche Immobilien-Partner, die nicht nur die Bürometropolen, sondern insgesamt 14 Märkte beobachten. Für die 14 DIP-Büromärkte berichtet Aengevelt-Research für die ersten neun Monate des Jahres eine Bürovermietungsleistung von rund 2,72 Mio. qm. Das ist ein Umsatzplus zum Vorjahr von rund 23% (1.-3. Quartal 2009: 2,22 Mio. qm). Höhere Flächenumsätze bei gleichzeitig geringem Fertigstellungsvolumen lassen die marktfähigen Angebotsreserven bzw. Leerstände sinken. Insgesamt sind die Büroflächenleerstände in den 14 DIP-Märkten von rund 10,1 Mio. qm Ende September 2010 auf aktuell rund 9,5 Mio. qm gesunken. Parallel dazu zogen die Bürospitzenmieten in den ersten drei Quartalen 2011 weiter an.