Deutsche Büros mit gutem Total Return aus Wertänderung und Miete

Der JLL Victor Prime Office wird zur Beurteilung der Marktentwicklung, aber auch für die Bewertung von Bestandsportfolios herangezogen. Er ermittelt Cashflow und Wertänderung von Top-Immobilien. Daraus werden Preisentwicklung und Total Return der zurückliegenden zwölf Monate errechnet. Aktuell signalisiert der Index weiter positive Entwicklungen mit unterschiedlicher Performance an den fünf Top-Standorten.

Bedenken Sie aber, dass sich die Wertänderungsrendite aus der Verknüpfung von Änderungen der Top-Marktmiete und des Top-Marktmultiplikators, bezogen auf eine jeweils erstklassige, neuwertige Immobilie mit immer wieder neuem, langem Mietvertrag, errechnet. Das entspricht nicht der Realität einer echten, alternden Immobilie mit oft zweitklassiger Qualität und sich verkürzenden Mietverträgen. Auch der Cashflow aus der Miete muss um Verwaltungs- und nicht umlagefähige Nebenkosten verringert werden. In Bezug auf die Ermittlung eines aktuellen Wertes einer typischen „Victor-Immobilie“ dürfte er die Marktentwicklung spiegeln. Die Total-Return- Ermittlung birgt dagegen die Gefahr der Überinterpretation.

Während die Wertentwicklung in Düsseldorf mit 0,8% fast zum Stillstand gekommen ist, legte München weiter mit mehr als 8% Wertänderungsrendite zu. Der Aufwärtstrend flacht aber leicht ab. Im zweiten Quartal 2015 ist der Victor um +1,1% auf 136,0 Punkte gestiegen. In Q1 lag der Zuwachs bei 1,7%. Die Wertänderungsperformance ist im Q2 von 5,3% auf 4,9% für die jeweils letzten 12 Monate gefallen. Die Münchener Innenstadt liegt mit einem 12-Monats-Total-Return von 13%, der sich aus 4,3% Cashflow-Rendite und 8,7% Wert­änderungsrendite zusammensetzt, auf Platz eins. Den stärksten Anstieg konnte die Berliner Innenstadt erzielen (+3,5% auf 130,1 Punkte) bzw. einer Steigerung des Total Returns auf 9,9% mit 4,6% Cashflow und 5,3% Wertänderung. In beiden Städten steigen die Preise. Der Index bleibt in der Frankfurter Bankenlage (+0,4% auf 133,2 Punkte) und in der Hamburger City (-0,4% auf 140,6 Punkte) nahezu konstant. Die Düsseldorfer Bankenlage weist sogar mit -1,0% auf 126,9 Punkte ein Minus auf. Frankfurt mit +9,6% bestehend aus 4,7% Cashflow und 4,9% Wertänderung, Hamburg mit +7,8% (4,5% + 3,3%) und Düsseldorf mit +5,4% (4,6% + 0,8%) folgen.

Auf Grund der unterschiedlichen Entwicklung in den einzelnen Lagen ist der Total Return des Victor von 9,9 auf 9,4% leicht fallend. Die Wertänderungsrendite des Gesamtindex sank im letzten Quartal von 5,6 auf 4,9%. Lt. JLL bewegen sich die Top-Lagen in ihrer Performance bereits 20% über dem Spitzenwert des 2007er Booms. Die deutschen Immobilienhochburgen profitierten von den Kapitalströmen in besonderem Maße. Deshalb seien weitere Preissteigerungen nicht auszuschließen. Insgesamt erwartet JLL, dass die Spitzenrenditen, die z. T. noch klar unter den Boom-Topwerten liegen, bald wieder ansteigen. Eine sinkende Zinsdifferenz zu Alternativanlagen würde die Preise wieder drücken.