Deutscher Bürovermietungsmarkt bleibt im ersten Halbjahr solide
Colliers International Deutschland ermittelt ohne Köln, das mit ca. 120 000 qm zu berücksichtigen ist, für die Top 6 gut 1,2 Mio. qm bzw. -1%, so dass hier weitgehende Einigkeit der Researcher besteht. Ein positives Bild auf einen stabilen Vermietungsmarkt wirft darüber hinaus, dass im Vorjahr die Eigennutzeranteile deutlich höher waren. Dies bedeutet, dass die reine Vermietungsleistung zugenommen hat. Allerdings retteten vor allem Berlin (+18,8%) und Stuttgart (+31,4%) das Zahlenwerk. In allen anderen Standorten gingen die Flächenumsätze zurück.
Zwei Entwicklungen wirkten laut JLL gegenläufig zu den guten Konjunkturdaten, die bessere Ergebnisse hätten erwarten lassen. Die immobilienbezogene Professionalisierung der Mieter führe mit zunehmenden Ansprüchen zu Verzögerungseffekten oder möglicherweise sogar zu einem Verbleib in den Altflächen. Gleichzeitig liefen in diesem Jahr die 5- und 10-Jahresmietverträge aus den Jahren 2004 und 2009 aus, die beide schwache Umsätze unterhalb des langjährigen Schnitts notierten.
Eine Nachfragebelebung für das zweite Halbjahr sei wegen des nach wie vor hohen Personalbedarfs vieler Unternehmen vor allem im Dienstleistungssektor trotzdem wahrscheinlich. So werde allein die Besetzung von 1 000 neuen Stellen bei der EZB-Bankenaufsicht in Frankfurt mit 30 000 qm Zusatzbedarf den Markt pushen. JLL erwartet mit 3 Mio. qm für das Gesamtjahr 2014 einen Umsatz auf dem Durchschnittsniveau der vergangenen zehn Jahre. Die erwartete Nettoabsorption für das Gesamtjahr soll aber mit etwas über 500 000 qm bzw. -34% auf den niedrigsten Level seit 2010 sinken.
In der Fertigstellungsstatistik der Big 7 steht mit 420 000 qm ein Plus von 17% gegenüber dem ersten Halbjahr 2013. Für die kommenden zwei Quartale werden für die Big 7 noch rund 743 000 qm Neubaufläche erwartet. Das gesamte Jahresfertigstellungsvolumen liegt dann mit einem Plus von 31% bei 1,17 Mio. qm. Da von den Neubauflächen des laufenden Jahres nur noch 36% verfügbar seien, schlage das nicht auf den Leerstand durch. Colliers ermittelt eine Vorvermietungsquote von 58% und den gleichen Trend. Das kumulierte Leerstandsvolumen der Top 7 ist laut JLL zur Jahresmitte auf knapp 7,2 Mio. qm mit einer gemittelten Leerstandsquote von 8,1% um rund 60 Basispunkte gefallen und könnte zum Jahresende wieder leicht auf 8,2% steigen.
In sechs der Immobilien-Hochburgen haben sich die Spitzenmieten gegenüber dem Vorquartal zwar nicht verändert, jedoch ergibt sich in der Halbjahresbetrachtung für Frankfurt mit +2,9% auf 35 Euro, in der Region München mit +4,8% auf 32,50 Euro und in Stuttgart mit +2,7% auf 19 Euro ein positives Bild. Berlin blieb bei 22 Euro, Düsseldorf bei 27,50 Euro, Hamburg bei 24 Euro und Köln bei 22 Euro. Bis Jahresende erwartet JLL noch einen Anstieg der Mieten in Berlin, Hamburg und Frankfurt. Colliers ermittelt bei ähnlichen Entwicklungen Spitzenmieten, die meist 1 Euro oder 2 Euro über den von Jones Lang LaSalle errechneten Werten liegen.