Deutscher Immobilienmarkt für 2014 gut aufgestellt
Aus dem noch laufenden Jahr 2013 heraus gehen JLL und die Immobilienwirtschaft in recht guter Stimmung ins neue Jahr 2014. Zwar habe sich das Problem der hohen Verschuldung in vielen Ländern nicht gelöst und die Koalitionsvereinbarung bleibe weit hinter den Erwartungen zurück, jedoch habe sich die allgemeine wirtschaftliche Verfassung in den vergangenen Monaten weiter stabilisiert, konkretisierte Pörschke. Die Bedeutung von Immobilien als Anlageklasse werde weiter zunehmen. Der globale Anlagebedarf von Kapitalsammelstellen wachse jährlich um ca. 9% weiter, wobei China noch nicht einmal berücksichtigt und keine ansteigende Immobilienquote angenommen worden sei. Es mangele zudem an Investitionsalternativen. Spitzenrenditen für Immobilien in Deutschland, die teilweise unter die 5%-Marke gefallen seien, böten damit noch eine attraktive „Risikoprämie“. Der Markt für Core-Immobilien werde nach wie vor durch ein knappes Angebot limitiert. Die Renditen gäben jedoch kaum noch nach. Nur einzelne, besonders begehrte Objekte könnten noch einmal höhere Preise sehen.
Trotz etwas höherer Bereitschaft, über Core hinausgehende Risiken zu akzeptieren, bewegen sich die großen Volumina immer noch innerhalb der Core-Segmente. Research-Chef Helge Scheunemann ergänzte, dass die Risikoaversion in der Praxis noch sehr ausgeprägt sei. Mehr als zwei Drittel des investierten Volumens entfalle auf Core-Märkte in den BIG 7-Metropolen. Wenn Investments außerhalb der BIG 7 stattfänden, dann seien es Retail- oder Logistikimmobilien, aber keine Bürotransaktionen. Büroinvestments seien 2013 von 10,6 Mrd. Euro in 2012 auf ca. 13 Mrd. Euro gestiegen. Mit Blick auf die Projekt-Pipeline werde deutlich, dass in den CBDs potenzielle Core-Investmentprodukte im Volumen von 2 Mrd. bis 2,5 Mrd. Euro bzw. 21% des Neubaus entstehen.
Die Banken bereinigen weiter ihre Vergangenheit. Entsprechend aktiv sind sie als Verkäufer von übernommenen Immobilien. Diese Verkaufsaktivitäten haben sich seit 2009 mehr als verfünffacht. Von zwischen 1,4% und 4,7% im Zeitraum von 2008 bis 2010 stieg der Verkaufsanteil auf voraussichtlich 8% bis 10% im laufenden Jahr. Dies sei insbesondere deshalb bemerkenswert, da das extrem niedrige Zinsniveau Druck aus der Verwertungsnotwendigkeit herausnehme.
Zum Jahresende 2013 nimmt der Investmentmarkt in Deutschland mit rund 30 Mrd. Euro für Gewerbeimmobilien unbeirrt Kurs auf das höchste Niveau seit 2007. Das sind ca. 19% mehr als im Vorjahr. Auch auf den Büro-Vermietungsmärkten setzt sich die Erholung fort. Bis Ende des Jahres ist absehbar, dass sich die Umsatzaktivitäten 2013 nahezu auf dem Vorjahresniveau halten können. Ob sie letztlich knapp unter der 3 Mio. Quadratmeter-Marke bleiben, werden die Abschlüsse zeigen, die möglicherweise noch zwischen den Jahren realisiert werden. Die Spitzenmieten werden vor allem bei erstklassigen Immobilien im Neubau-Erstbezug bzw. in vergleichbaren Sanierungen erzielt. Im Verlauf des Jahres stiegen die Top-Mieten in Düsseldorf, Frankfurt, München und Stuttgart. Bis Ende des Jahres wird aggregiert ein Plus von 2,3% zu Buche stehen (2012: 3%). Auch für 2014 bleibt das Spitzenmietpreiswachstum auf Grund einer erwartet anhaltend positiven Nachfrage nach erstklassig ausgestatteten Flächen in den zentralen Lagen positiv.
Weder bei Wohn- noch bei Gewerbeimmobilien oder Wohnportfolien sieht JLL eine Preisblase. Zwar würden in engen Marktsegmenten für Top-Produkte besonders hohe Preise gezahlt, jedoch seien das Nischen. Bei Gewerbe komme hinzu, dass die hohe Nachfrage nach solchen Produkten auf Grund des steigenden Anlagebedarfs der Kapitalsammelstellen nicht nachlassen werde. Auch auf der Nutzerseite herrsche ein stabiles Umfeld. Bei speziellen Flächenanforderungen im Hinblick auf Lage, Größe, Qualität und Bezugsdatum wird es enger, so dass die Spitzenmieten leicht steigen könnten.