Deutschland ist auch bei Preisen für Wohnimmobilien stabiler Anker

Einen Konsolidierungsprozess der Immobilienpreise stellt DB Research aber für weite Teile der Euro-Zone in Aussicht. Dieser werde in den meisten Euro-Ländern noch mehrere Jahre die Konjunktur und Solvenz des Bankensektors belasten.

Für die Frage, wo und wann der Tiefpunkt der Konsolidierung in den Euro-Problemländern liege, seien die nominalen Preise aber wenig aussagekräftig. Erschwinglichkeitsindizes, definiert als Immobilienpreise im Verhältnis zu verfügbaren Einkommen oder Mieten, spiegelten ein besseres Bild des potenziellen Anpassungsbedarfs. Die Indikatoren deuten darauf hin, dass viele Wohnimmobilienmärkte in der Euro-Zone immer noch überbewertet sind. Obwohl in Spanien eine beträchtliche Anpassung stattgefunden habe, sei der spanische Markt immer noch um ca. 25% überbewertet. In Belgien, Frankreich und den Niederlanden seien die Häuser aber noch weniger erschwinglich als in Spanien. Die Preis/Einkommens-Verhältnisse liegen in diesen Ländern um ca. 40% über ihrem langfristigen Durchschnitt. In Griechenland sind die Hauspreise bis zum Jahr 2007 nur geringfügig stärker gestiegen als das verfügbare Einkommen. Die Erschwinglichkeit verringerte sich zuletzt in Richtung des langfristigen Durchschnitts. Die Preise werden zukünftig jedoch wohl durch einen Rückgang der verfügbaren Einkommen unter Druck geraten. Deutschland ist das einzige Land, wo die Erschwinglichkeit deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt liegt und auf Grund höherer Einkommen zunehmen könnte.

Allerdings stellt der Erschwinglichkeitsdurchschnitt in den Ländern mit schwerer Rezession nicht die Untergrenze dar. Die liege bei ca. 80% des langfristigen Durchschnitts. Wenn negative exogene Schocks ausbleiben, dürfte der spanische Markt 2016 bis 2020 ein Minimum erleben. Griechenland und Irland liegen bereits unter ihrem langfristigen Durchschnitt. Hier sei in vier Jahren bzw. in 1,5 Jahren das Abstiegspotenzial erschöpft. Dagegen seien die stark überbewerteten Märkte Belgien, Frankreich und Niederlande schwer einzuschätzen. Wenn das niedrige Zinsniveau sowie die juristischen und regulatorischen Veränderungen, die zu den hohen Preisniveaus beigetragen haben, bestehen bleiben, können die Preis/ Einkommens-Verhältnisse auch längerfristig ein gehobenes Niveau behalten.

In Deutschland wirkt das makroökonomische Umfeld unterstützend auf die steigenden Immobilienpreise. Im internationalen Vergleich hätten sich die Hauspreise in Deutschland antizyklisch entwickelt und wiesen eine geringere Volatilität auf. Niedrige Hypothekenzinsen und die Flucht in einen „Safe Haven“ dürften den deutschen Hauspreisen ebenso wie der jüngste Anstieg der verfügbaren Einkommen Halt geben. Ein Risiko, dass die Preise außer Kontrolle geraten, bestehe dann, wenn ausländische Investoren auf Grund der Befürchtung eines Auseinanderbrechens der Euro-Zone den deutschen Markt überfluten oder inländische Investoren vermehrt Geld im Immobilienbereich investieren. Deutsche Haushalte haben Finanzvermögen i. H. v. 4 900 Mrd. Euro und Immobilienbesitz i. H. v. 3 600 Mrd. Euro, so dass beträchtlicher Spielraum für Portfolioumschichtungen in Immobilien besteht.