DFV Austria Fonds erhält Analyse-Bestnoten
Der Initiator DFV ist eine Verbundgesellschaft des führenden deutschen Emissionshauses für Sozialwirtschaft, IMMAC, das über 110 sozial ausgerichtete, ausnahmslos erfolgreiche Betreiberimmobilien im Management hat. Hinzu kommen die steuerlichen DBA-Vorteile eines Österreich-Investments. Lindau und Bregenz sind in gut 15 Minuten mit dem Fahrrad zu erreichen. Die Schweiz ist nur wenige Kilometer entfernt, weshalb sich das Seehotel als Veranstaltungsort für Schweizer Unternehmen anbietet.
Das Thema Sicherheit hatte bei der Kaufpreisfindung und dem neu abgeschlossenen Pachtvertrag oberste Priorität. Der neue Pachtvertrag ist an das Ist-Zahlenwerk der ersten zwei Betriebsjahre angelehnt. Die hochwertig ausgestattete Immobilie mit eigenem Badehaus am Bodensee bietet eine Nutzfläche von 8 500 qm. Daraus ergibt sich bei rein kalkulatorischer Betrachtung des Gesamtvolumens von 26,2 Mio. Euro inklusive sämtlicher Konzeptionskosten ein Preis je Quadratmeter von knapp 3 100 Euro. Die benachbarte Wohnbebauung wird mit steigender Tendenz zwischen 5 500 und 6 000 pro qm gehandelt. Anleger können sich mit 11,9 Mio. Euro Eigenkapital an der Investment-Kommanditgesellschaft beteiligen. Die über den 25-jährigen, voll indexierten Mietvertrag sehr plausibel prognostizierten Ausschüttungen beginnen bei 5,75% und steigen auf 8% an, bei denen noch Steuereffekte aus DBA zu berücksichtigen sind. Der Einkaufsmultiplikator lag bei 14,5. Für den Verkauf ist die 13,75-fache Jahresmiete kalkuliert.
Das gehobene 4-Sterne-Hotel verfügt über 102 Zimmer, von denen rund drei Viertel unverbaubaren Bodenseeblick hat. Die Zimmerqualität liegt zwischen anständigen 4-Sterne-Zimmern mit qualitativ hochwertigem Innenausbau und Zimmern in den höheren Etagen, die in Größe, Ausstattung und Trennung von Bad und Toilette durchaus den gängigen Ansprüchen an ein 5-Sterne-Hotel gerecht werden. Das Hotel profitiert in seiner Preisgestaltung von der Schweiz. Das Restaurant ist vom Gault Millau ausgezeichnet worden.
Der sicherheitsorientierte Fonds ist vertraglich und aus Immobiliensicht auf ein eher enges Chance-/Risikoraster ausgerichtet. Die Bonität des unkündbaren 25-jährigen Mietvertrags mit Verlängerungsoptionen wird durch den in der Hotelszene bekannten Betreiber RIMC mit 3 000 Beschäftigen gestellt. Regelungen zu Dach und Fach und zu Instandhaltungspflichten des Betreibers, für die Sicherungsmaßnahmen über verpfändete Sonderkonten bestehen, über die nur gemeinsam verfügt werden kann, geben weitere Sicherheit. Anleger, die sich vor einer möglichen Inflation schützen möchten, finden ihre Interessen im voll indexierten 25-Jahre-Mietvertrag wieder. Von den Auslastungsreserven von etwa zehn Prozentpunkten und den Preisreserven profitiert zwar direkt ausschließlich der Betreiber, jedoch geben die Marktnähe des Vertrages und die Betreiberreserven dem Eigentümer Sicherheit. Das Objektmanagement der IMMAC prüft regelmäßig die Einhaltung der Verträge und den Zustand des Objektes. Die vorgefundenen Controlling-Möglichkeiten sind in der Hotelbranche bisher nicht üblich und aus dem Erfahrungshorizont der IMMAC in die Vertragsgestaltung eingeflossen. Das gleiche gilt für die DFV-Beteiligung von 1% an der Betriebsgesellschaft. Die DFV verfügt damit über frühzeitige Insiderinformationen und kann über die Gesellschafterversammlung Einfluss nehmen.
Die Investment-KG und das Investitionsobjekt wurden von verschiedenen Analysehäusern und Fachjournalisten auch vor Ort unter die Lupe genommen. Die Resonanz war durchgehend positiv. GUB kommt zu einem Gesamturteil „sehr gut“. Fünf Sterne und das beste Rating aller bisher untersuchten Österreich-Fonds vergab TKL auf Grund der finanziellen Einschätzung. Scope bewertete das „Seehotel Am Kaiserstrand“ mit A+ (gut). Fonds & Co. vergab die Note „sehr gut“. Tenor der Analysen war, dass der Fonds durch eine konservative Konstruktion, ein sicherheitsorientiertes Chance-/Risiko-Profil, die Objektqualität und Mietvertragsausgestaltung, eine nicht reproduzierbare Lage sowie durch Kompetenz und Performance des Initiators gerade auch den auf Inflationsschutz bedachten Anleger überzeugt. Platow schließt sich an.