Die Volatilität ist zurück

Damit sei die Volatilität zurück, und das sei auch gut so. Denn Angst nehme Rendite aus dem Markt. Das große langfristige Risiko sei, dass Europa weder den ordnungspolitischen Rahmen noch die Vision habe, um dem grassierenden Populismus gegensteuern zu können. Ständige Einzeleingriffe in die Marktwirtschaft, wie sie heute in der „Sachzwang-Politik“, die lediglich den aktuellen Hunger der Akteure stille, üblich seien, würden das System ordnungspolitisch langfristig schwächen.

Müller sieht die Wirtschaft im Zyklus weit fortgeschritten. Die nächste Rezession käme bestimmt. Die wichtigsten Indikatoren würden bereits heute darauf hindeuten. Allerdings hätten die Jahre 2004/2005 gelehrt, dass dies durchaus noch drei Jahre gut gehen könnte. Bis Mitte 2019 ist sich Müller recht sicher, dass die positive wirtschaftliche Entwicklung weitergeht. Die EZB müsse aber schon dieses Jahr mit der Zinswende starten, auf die die Immobilienmärkte schauen,  denn sie wisse, dass die Rezession kommen werde. Deshalb müsse die EZB bis 2020 genügend „Pulver trocken“ haben, um gegensteuern zu können.

Mit Blick auf die US-Märkte sieht Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer Deka Immobilien, Anlagechancen in den gewerblichen Immobilienmärkten in Nordamerika im Vergleich zu Europa. In einem insgesamt positiven wirtschaftlichen Umfeld störe vor allem die Staatsverschuldung von 108%. Hier ist sich PLATOW nach wie vor in der Beurteilung unsicher. Wie ist es zu beurteilen, dass die US-Volkswirtschaft auch für die kommenden Jahre mit jährlich 1 Billionen US-Dollar in die Miesen geht, denen nur ein geringeres Wachstum des BIP gegenübersteht? In den vergangenen 30 Jahren gab es lediglich fünf Jahre mit positivem Wachstum oberhalb der Entwicklung der Staatsverschuldung. Da es aber nach wie vor keine Alternative zum Dollar als Reservewährung der Welt gibt, dürften die Finanzmärkte dies noch länger akzeptieren.

Aus Investorensicht ist die Betrachtungsweise des Ist-Zustands und der mittelfristigen Entwicklung der US-Immobilienmärkte opportun. Die USA seien ein vielfältiges, heterogenes Investment-Universum mit positiver Bevölkerungsentwicklung. Aus US-Sicht „kleinere“ Büromärkte seien vielen europäischen Metropolmärkten durchaus ebenbürtig. New York (CBD) ist mit knapp 40 Mio. qm mehr als doppelt so groß ist wie Paris-Central mit 17 Mio. qm oder Berlin (knapp 15 Mio. qm) und London (Central) mit gut 14 Mio. qm. Sogar Chicago, Los Angeles und Boston mit 22 Mio. bis 18 Mio. qm sind noch größer als Paris. Vor Berlin und London liegen noch Dallas und Houston (CBD). Atlanta mit 14 Mio. qm ist immer noch größer als München, Brüssel oder Stockholm. Washington und Philadelphia liegen mit über 10 Mio. qm noch vor der Frankfurter City.

Die Nettoanfangsrenditen (Cap Rates) liegen im Schnitt gut 100 Basispunkte oberhalb der vergleichbaren Renditen in Europa. Im Mietzyklus sind aktuell die USA deutlich weiter fortgeschritten als Europa. Allerdings macht die längerfristige Betrachtung seit 2000 deutlich, dass bei einer insgesamt synchronen Bewegung der Büromärkte die USA sowohl im Abwärts- wie im Aufwärtstrend immer vorauslaufen. Knapmeyer resümiert, dass die USA als großer, liquider und diversifizierter Immobilienmarkt mit hoher Transparenz für Immobilienfonds optimal geeignet sind. Die USA sind der größte Gewerbeimmobilienmarkt der Welt und zugleich einer der Märkte mit einem der niedrigsten institutionellen Risikoniveaus. Mit Blick auf US-Präsident Donald Trump meint Knapmeyer, man solle sich von einem „Angestellten auf Zeit“ nicht kirre machen lassen. Aus ökonomischer Sicht sei von Trump eher Unterstützung als Störfeuer zu erwarten.