Eigenkapitalfonds zählen zu den Krisengewinnern
Unsere Einschätzung, die wir im PLATOW Special Immobilien, Ausgabe Frühjahr 2007, unter dem Titel „Eigenkapitalfonds – Chance für die Fondswirtschaft“ abgegeben hatten, ist heute aktueller denn je: „[…] ein Umdenken in der konzeptionellen Gestaltung (ist) unbedingt nötig. […] Um den Anschein hoher Kapitalverzinsungen, wie sie der Anleger aus früheren Zeiten kennt, aufrechtzuerhalten, werden risikobehaftete und täuschende Fremdkapital-Konstruktionen am Leben erhalten.“
Aktuell sind lt. VGF nur 13 Eigenkapitalfonds am Markt. Aktuell meldete Sachsenfonds ein klassisches Beteiligungsangebot, den „SachsenFonds Deutschland V“. Das gesamte Fondsvolumen in Höhe von 35,1 Mio. Euro für das „Headquarters Bilfinger Berger Power Services“ wird ausschließlich mit Eigenkapital finanziert. Damit verlieren gerade Single-Tenant-Immobilien ihren „Schrecken“, da bei der Eigenkapitalfinanzierung dem sicheren Cashflow der langen, planbaren Mietperiode die Finanzierungssicherheit der Nachvermietungsphase gegenübersteht. Selbst Leerstand, Sanierung oder Mietanpassungen sind zu stemmen. „Real I.S. Australien 8“, der schon platziert ist, und „NGF Einzelhandelsfonds Deutschland 1“ sind weitere Beispiele für Eigenkapitalfonds.
fairvesta und die Project Fonds Gruppe setzen konzeptionell schon lange ausschließlich auf Eigenkapitalfonds und sind Vorreiter der aktuellen Bewegung, nachdem in den 90ern die damaligen Eigenkapitalfonds wie das Adlon im steuergetriebenen Umfeld mit SFR-Fremdkapital zur Erhöhung der „Verluste“ für den Vertrieb nachbessern mussten. Heute rächt sich das. Paradoxerweise kommt der aktuelle Vertriebserfolg zum Zeitpunkt historisch niedriger Zinsen. In der Analyse zeigen sich die Vorteile des reinen Eigenkapitalfonds: In Zeiten einer schwierigen Immobilienbeschaffung braucht der Initiator weniger Immobilien für seinen Umsatz. Allerdings stehen diesem Fakt eine hohe Transparenz der anfänglichen Weichkosten und höhere Vertriebskosten bezogen auf das Fondsvolumen gegenüber. Zu dieser Transparenz muss der Initiator bereit sein. Darüber hinaus gibt es aus Anlegersicht nur Vorteile. Cashflow und Ausschüttung spiegeln den echten Erfolg des Eigenkapitalfonds. Dieser ist fast nicht fallierbar. Die rechtlich verbindlichen Zahlungen für Zins und Tilgung entfallen. Mieterbewegungen lassen sich meist in der Ausschüttungspolitik planen. Gerade bei Sondersituationen des Verkäufers ziehen Cash und Finanzierungssicherheit im Einkauf. Das bringt Immobilienrendite.
Die restriktive Kreditvergabe bringt viele Investoren aber auch Initiatoren in eine prekäre Lage, berichtet Ottmar Knoll von fairvesta, der seit zehn Jahren eigenkapitalfinanzierte Handelsfonds entwickelt. Selbst wenn sich der Wert gut entwickelt, könnten bei Eigenkapitalfonds allein normale Wertschwankungen über den LTV oder eine veränderte Bankenpolitik zum Verlust des Eigenkapitals durch Anschlussfinanzierungsprobleme führen. Allein die Glattstellung der Fremdwährungsrisiken, über deren Sinn die Experten allerdings uneinig sind, kostet die Anleger eines einzigen H.F.S.-Fonds der Wealthcap in diesen Tagen über 100 Mio. Euro Anlegerkapital. Die Finanzmarktkrise sei im Wesentlichen durch hohe Finanzierungen entstanden, so dass es bei vielen Finanzstrategien keinen realen Gegenwert mehr gab, meint auch Wolfgang Dippold, Geschäftsführer der Project Fonds Gruppe. Trotz des günstigen Zinsumfelds verzichten auch die Bamberger auf Fremdkapital. Sie haben zudem den Vorteil der Finanzierung über Wohnungskäufer. Hinzu komme, dass das Chance-/Risikoraster der Immobilienentwicklung breit ist, so dass es weniger sinnvoll sei, die Chancen noch zu hebeln. Vielmehr gelte es, die Risiken zu minimieren.