Einzelhandelsinvestments – Die Risikobereitschaft steigt

Laut Researchbericht von Jones Lang LaSalle ging das Transaktionsvolumen im zweiten Halbjahr 2012 bei Shopping Centern um 37% auf 3 Mrd. Euro zurück. Auch der Anteil der Shopping-Center Investments an den gesamten Einzelhandelstransaktionen sank leicht auf 39%.
Gefragt sind bei Investoren Objekte wie das Milaneo in Stuttgart, das jüngst mit einem MIPIM Award ausgezeichnet wurde, das KaDeWe oder die Galeries Lafayette. Das starke Interesse drückt auch erstmals seit dem dritten Quartal 2011 wieder die Renditen unter die 5%-Marke. Aktuell liegen sie bei 4,75%. Jones Lang LaSalle geht dabei von einem vorläufigen Tiefststand aus.

Langsam kehrt die Risikobereitschaft zurück. Die „Corephorie“ der vergangenen Jahre hat den Markt eng werden lassen. Mangelnde Finanzierungen für Value add oder gar oppertunistische Projekte trugen ihr Übriges dazu bei. Mittlerweile, so JLL, sind jedoch auch Finanzierung abseits von Core wieder möglich. Eine Ausweitung des Investitionsprofils bietet nach Ansicht von JLL attraktive Chancen. So lassen sich bei nur geringfügig höherem Risiko deutlich bessere Renditen erwirtschaften als bei den vermeintlich sicheren Core-Investments. JLL erkennt bezüglich der B-Standorte und B-Objekten eine deutlich bessere Stimmung. Finanziert werden in erster Linie Objekte mit solider Mieternachfrage und stabilen Mieten. Zudem füllen Versicherungen zunehmend die Lücke, welche der Rückzug einiger Banken aus dem Finanzierungsgeschäft hinterlassen hat, so JLL. Schwierig bleibe jedoch die Finanzierung bei Entwicklungen oder Restrukturierungen.

Vorherrschende Marktentwicklung ist derzeit die Konzentration ausländischer Investoren auf Direktinvestments. In der Vergangenheit bevorzugten diese vor allem die indirekte Investition über Fonds. Auch Anteilserwerbe und der Erwerb in Partnerschaften nehmen zahlenmäßig zu. Viele der globalen Investoren, insbesondere ausländische Staats- und Pensionsfonds, konzentrieren sich bei der Objektauswahl auf regional dominante und großvolumige Shopping Center. Aber auch auf die Nahversorgung ausgerichtete Nachbarschaftszentren erfreuen sich einer starken Nachfrage. Der Trend zu deutlich längeren Verkaufsprozessen und einer detaillierten Prüfung der Kostensituation setzt sich fort.

Für das Gesamtjahr 2013 erwartet JLL wieder einen stärkeren Umsatz am Transaktionsmarkt. Vorausgesetzt, die steigende Risikobereitschaft der Investoren ist nachhaltig.