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Einzelhandelsstandort München bleibt Nummer 1

München ist mit knapp 1,37 Mio. Einwohnern die drittgrößte Stadt Deutschlands und eines der wichtigsten Wirtschafts-, Verkehrs- und Kulturzentren des Landes. In allen Städterankings liegt die bayerische Landeshauptstadt regelmäßig vorne. Aus Einzelhandelssicht wirkt sich die auf die City ausgerichtete Stadtstruktur in Verbindung mit den kompakten 1A-Lagen zusätzlich positiv aus. Die Innenstadt wiederum wird durch den signifikant hohen Umsatz der Touristen und Besucher zusätzlich angetrieben. Das bringt insgesamt ergänzende 7,4 Mrd. Euro Umsatz für Hotel, Dienstleistung und eben auch Einkauf in der Stadt.

25. Juli 2013

In den reinen Citylagen wurden 2012 etwa 3 Mrd. Euro Einzelhandelsumsatz erzielt. Gegenüber München mit 26,7% City-Verkaufsflächenanteil liegen Hamburg (12,7%), Berlin (11,1%) und Köln (18,8%) mit der City-Bedeutung deutlich niedriger. Mit 6 600 Euro Umsatz pro qm weist die Münchener Innenstadt auch die höchste Flächenproduktivität bundesweit aus. Toplagen sind Neuhauser Straße/Kaufinger Straße/Marienplatz mit dem höchsten Mietniveau von 340 Euro, gefolgt von Maximilianstraße/Perusastraße als Inbegriff der Luxusmeile mit 250 Euro bei Kleinflächen. Theatinerstraße/Weinstraße/Rosenstraße mit den bekannten „Fünf Höfen“ folgen mit 240 Euro auf Rang drei.

Die Renditen bleiben laut Comfort niedrig. Für Topobjekte werden zwischen der 25-fachen und 30-fachen Jahresnettomiete aufgerufen. Die entsprechenden Bruttoanfangsrenditen betragen 3,3 bis 4%. Bezogen auf die echte Anlagerendite sind hier noch einmal 8 bis 11% Erwerbsnebenkosten in der geplanten Haltedauer zu amortisieren sowie die nicht umlagefähigen Nebenkosten zu berücksichtigen. Bei 10-jährigen Refurbishment-Perspektiven ist die für die Rechenbarkeit notwendige Hoffnung auf Mietsteigerungen recht ambitioniert. Hierfür kommen laut Comfort inzwischen ausschließlich noch Family-Offices in Frage. Klassische institutionelle Investoren weichen von den echten 1A-Lagen auf Stadtteillagen aus. Spektakulärster Großdeal war wohl der Verkauf von Karstadt Sport in der Neuhauser Straße der Signa-Gruppe an ein Münchener Family-Office. Das erste spektakuläre russische Investment war die Projektentwicklung Residenz Ost von LBBW und Accumulata, das an ein russisches Familiy-Office verkauft wurde.