Immobilien

Endspurt bringt sattes Wachstum bei deutschen Investments

Das Investmentergebnis des vergangenen Jahres überrascht und erlaubt wieder einen schmunzelnden Blick auf die unterjährigen Prognosen und sogar noch auf die „Endergebnisse“, die Mitte Dezember gemeldet wurden. Aus dem prognostizierten moderaten Umsatzrückgang auf 21 Mrd. bis 22 Mrd. Euro wurde zuletzt noch ein sattes Plus von ca. 9% bis 11% auf über 25 Mrd. Euro – je nach Researchquelle.

10. Januar 2013

BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) meldet 25,57 Mrd. Euro bzw. +9%. Jones Lang LaSalle (JLL) erhöht die Mitte Dezember gemeldeten 22 Mrd. Euro zwei Wochen später auf jetzt 25,3 Mrd. Euro und ein Plus von 8%. CB Richard Ellis (CBRE) sieht 25,2 Mrd. Euro Investmentumsatz und Colliers kommt auf 25,4 Mrd. Euro.

Fünf der zehn größten Deals des Jahres 2012 gingen lt. Colliers in den vergangenen drei Monaten über die Bühne. Allein die in den letzten Tagen des Jahres von der Signa Holding erworbenen Karstadt-Immobilien und das von Lone Star übernommene TLG-Gewerbeportfolio lagen bei jeweils rund 1,1 Mrd. Euro. Dabei klang die Erklärung für den angeblichen Umsatzeinbruch, Mangel an Core-Objekten bei anhaltender Core-Fixierung der Investoren, durchaus plausibel. Zum Schluss sorgte dann aber wohl die „überraschende“ Erhöhung der Grunderwerbsteuer dafür, dass einige Deals, die erst zum Jahresanfang 2013 erwartet worden waren, doch noch 2012 protokolliert wurden. So kaufte Catella KAG allein für einen Süddeutschland-Fonds noch im Dezember drei Gewerbeimmobilien. Das relativiert wieder einmal plastisch die Aussagekraft vorzeitiger Jahresendstatistiken, die nun einmal nie auf die Goldwaage gelegt werden sollten und die ausufernden Interpretationen selten standhalten. In diesem Jahr wird dementsprechend je nach Zwischenergebnis die Argumentationskette von den negativen Folgen letztjähriger Vorzieheffekte durch die Grunderwerbsteuer in Verbindung mit anhaltender Core-Knappheit bis hin zu verstärktem internationalen Vertrauen in den Markt und sich lockernder Core-Fixierung bei anhaltendem nationalen und internationalen Anlagedruck bei guten Quartalsergebnissen reichen.

Der Anteil der Paketverkäufe am Transaktionsvolumen lag Ende 2012 mit 5,9 Mrd. Euro bei etwa 23% und damit knapp über dem Niveau des Vorjahres. Ausländische Anleger, auf die acht der zehn größten Käufe des Jahres entfielen, investierten lt. Colliers etwa 9,6 Mrd. Euro in Deutschland und damit rund 1 Mrd. Euro mehr als 2011. Während im Vorjahr kein einziger Deal die Milliarden-Schwelle erreichte, gab es 2011 vier Mega-Abschlüsse.

Bemerkenswert ist vor allem die Rückkehr der großen Wohnportfolio-Verkäufe. Zwei von ihnen führen die Ranglis-te der Verkäufe an. Insgesamt neun Wohnungsdeals finden sich unter den 20 größten Transaktionen. Die Zahl der Büro-Transaktionen über 200 Mio. Euro erhöhte sich von zwei auf sechs. Mit dem Kauf der Frankfurter „Welle“ (gut 400 Mio. Euro) und des Berliner „Kranzler Eck“ (rund 375 Mio. Euro)durch den norwegischen Staatsfonds lagen Büros wieder vor Einzelhandel, wobei aber der Signa/Karstadt-Deal zum Schluss noch den Einzelhandelsinvestmentumsatz pushte.

Die anhaltende Core-Fixierung zeigt sich auch in dem erhöhten Anteil der Investitionen in den Top 7-Standorten der JLL-Liste, die allein über 60% der erfassten Investitionen ausmachten und um 28% zulegten. BNPPRE kommt für die Big 6 ohne Stuttgart als positiver Ausreißer auf vergleichbare 14,3 Mrd. Euro und ein Plus von 17%. Mit rund 77% bzw. 19,7 Mrd. Euro liegen lt. BNPPRE Einzeldeals in etwa auf dem Umsatzniveau des Vorjahres. In den Portfolio-Transaktionen zeige sich, dass neben den Core-Immobilien, die nach wie vor die beliebtesten Investitionsobjekte sind, zunehmend auch wieder Chancen im großvolumigen Bereich mit entsprechendem Wertsteigerungspotenzial gesucht werden, interpretiert JLL das Zahlenwerk. Büroimmobilien machen knapp 42% aus. Einzelhandelsobjekte liegen bei 30,5%. 7% entfallen auf Logistikinvestments, die jedoch absolut um rund 50% gegenüber dem Vorjahr zugelegt haben. Mit einem Anteil von gut 4% konnten auch Hoteltransaktionen leicht gesteigert werden.

Auf Grund der sehr hohen Nachfrage sind die Renditen zum Jahresende noch einmal unter Druck geraten und haben an allen Standorten nachgegeben. Für Bürohäuser liegen die Spitzenrenditen lt. BNPPRE weiterhin am niedrigsten in München mit 4,6%, gefolgt von Hamburg (4,7%), Frankfurt (4,75%), Berlin (4,8%) und Düsseldorf (4,9%). Nur Köln liegt mit 5,2% noch über der 5%-Marke. Auch die Spitzenrenditen für Retail-Highstreet-Objekte sind gesunken und liegen im Durchschnitt der Big-6 bei 4,20%. Für Shopping-Center liegt die Spitzenrendite mittlerweile bei 4,75%.

Aus unserer Sicht ist die aktuelle Core-Strategie zumindest recht sportlich und muss auf der Annahme anhaltend niedriger Zinsen von Vergleichsinvestitionen beruhen. Mit Blick auf die Immobilien-Lebenszyklen im Core-Bereich, die notwendige High-Level-Instandhaltung und die begrenzte Mietsteigerungsfähigkeit langfristig vermieteter Objekte stellt sich allmählich die Frage nach einer drohenden Blasenbildung, die vielleicht auf Investmentstrategien beruht, die die vermeintliche Sicherheit der Assetmanager und der Entscheidungsgremien über die langfristigen Interessen der Investoren der Kapitalsammelstellen stellt.