Immobilien

Expo Real der Aufbruchsstimmung

Die Bedeutung dieser Expo Real wird wohl eher an der Aufbruchsstimmung als am Zahlenwerk der Immobilienmesse abzulesen sein. Offene Publikumsfonds kommen zurück. Für institutionelle Anleger werden dagegen geschlossene Modelle konstruiert. Endlich scheint sich auch die lange überfällige Erkenntnis durchzusetzen, dass Profis damit Geld verdienen, Wertschöpfungspotentiale zu heben, statt sich den Wertschwund parallel zum Mietvertragsverlauf anschauen zu müssen. Inwieweit der Erkenntnis auch Taten folgen, ist jedoch offen. Genehmigungsstrukturen sind beharrlich. Noch herrscht Risikoangst.

10. Oktober 2013

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SEB Asset Management-Chefin Barbara Knoflach sieht deshalb noch immer Core und Core plus im Mittelpunkt des institutionellen Anlegerinteresses. In einer aktuellen Studie der SEB bekunden fast 55% der instutionellen Anleger Investitionsinteresse bei Core und 42% bei Core plus. Professionelle Wertschöpfungspotentiale wollen hingegen nur 17,4% mit Value Add und 8% mit einer opportunistischen Vorgehensweise heben.

Das Mittelaufkommen der Branche der Offenen Immobilienfonds macht Mut. Es wird klar, dass die Immobilienanlage privater Investoren über Offene Immobilienfonds Perspektiven hat. Die SEB und KanAm entfliehen dank der Aufbruchsstimmung dem Abwicklungsimage. Beide kommen mit neuen Offenen Immobilienfonds. Allerdings wird Kreativität zukünftig stärker gefragt sein. SEB wird zum Beispiel als Branchen-Novum mit einem „modularen“ Konzeptansatz zwei Offene Immobilienfonds für Privatanleger mit unterschiedlichen Risiko-Profilen bringen. Gleichzeitig kommen Catella KAG und SEB mit Fonds, die speziell auf die Bedürfnisse von Stiftungen oder kirchlichen Einrichtungen ausgerichtet sind.

Die ersten Wohnimmobilien mit freiwilliger Mietpreisbremse sind im Anmarsch. Der Düsseldorfer Oberbürgermeister Dirk Elbers stellte sie vor. Catella realisiert zusammen mit Bauwert aktuell rund 500 Wohnungen, die mit 10 Euro je qm aktiv unter dem Marktniveau für Neubauerstvermietung angeboten werden. Für den Investor ist das durchaus interessant, da er sich mit Mietreserven nicht mehr der Herausforderung gegenübersieht, dass seine Immobilie nach einem Jahr Mietverluste in der Nachvermietung hinnehmen muss.

Spaßbremse bleiben allerdings die Banken. Alles, was gut sei, werde finanziert, meinen die Kreditgeber selber und werden von einer Irebs-Studie bestätigt. Im Durchschnitt gäbe es wohl keine Finanzierungsengpässe. Allerdings dampfen die Banken ihre Kreditbücher ein und verlagern ihr Geschäft. Während das Kreditbuch insgesamt in den vergangenen beiden Jahren um 1% geschrumpft ist, haben A-Lagen um fast 7% zugelegt. Die Irebs-Studie entlarvt das dann noch als Eigentor. Der hohe Wettbewerbsdruck bei Investments und Finanzierung der A-Lagen führe zu sinkenden Margen. Das reiche nicht aus, um die gestiegenen Eigenkapitalkosten unter Basel III zu verdienen. Über Margendisziplin müsse stärker nachgedacht werden. An der Prolongationsfront herrscht aber wohl Ruhe. Um die hohen Fälligkeiten der Boomphase in den kommenden beiden Jahren mache sich kaum noch jemand ernsthafte Gedanken, meint die Irebs.

Aufbruchsstimmung melden auch die sächsischen Metropolen Dresden und Leipzig. Im Background-Gespräch meint Johannes Beermann, Chef der Sächsischen Staatskanzlei: „An Sachsen führt kein Weg vorbei. Bei uns finden Investoren verlässliche Verhältnisse vor und dies in jeglicher Hinsicht.” Klaus-Jürgen Sontowski, der Gründer einer Vielzahl prominenter Markennamen wie z. B. DIC Asset, meint, dass die Expo Real deutlich Deal-orientierter sei als die MIPIM. Auf der Expo Real könne innerhalb kürzester Zeit sowohl über einzelne Mietverträge als auch über die Finanzierungsbedingungen für spezielle Projekte mit den zuständigen Marktteilnehmern verhandelt werden. Die diesjährige Messe kennzeichne vor allem das große Angebot an Developments. Das bestätigt auch Klaus Franken, CPG. Allerdings bleibe das Maklergeschäft ein hartes Brot, hören wir auch von Aengevelt, die über eine mangelhafte Zahlungsmoral klagen, und DIP-Sprecher Henrik Hertz. Im Mittelstand kommt der Boom oft nicht an. Es gibt da durchaus Finanzierungsengpässe.

Eine stärkere Bedeutung als neue Geschäftsmodelle finden NPLs und Logistik. Für NPL-Dienstleister immofori ist die Expo Real eine echte Deal-Messe. Auch wenn die angekündigte NPL-Schwemme bisher ausbleibt, erwartet immofori für 2014 einen echten Zuwachs bei NPL-Krediten, die dann auf den Markt kommen werden. Auch Logistik brummt. Die BayernLB steigt ins Geschäft ein. Der britische Logistikentwickler verdion will erstmals gemeinsam mit einem kanadischen Pensionsfonds 1 Mrd. Euro in europäische Logistikimmobilien investieren. Das Startkapital soll in typisch deutsche Logistik-standorte wie Leipzig oder Berlin investiert werden.

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