Family Offices warnen vor Immobilien-Boom
Die heutige Ausgangssituation bedeutet nach PLATOW-Interpretation der Vorträge für die Vermögensmanager die Vertreibung aus dem Zinsparadies. Heute ist der Zins unten. Entweder dümpelt er dahin oder er steigt. Eine tragische Situation für Bonds. Wenn es gut läuft, werden die Anleger bei Niedrigzinsen durch negative Realzinsen enteignet. Läuft es schlecht, führt die zunehmende Geldentwertung zu steigenden Zinsen und einer Enteignung durch fallende Kurse. Die Geldentwertung bei großen Vermögen richtet sich auch nicht nach der Inflationsrate eines 4-Personenhaushalts. Die Inflationsrate des Warenkorbs der Reichen liegt bei bis zu 8%.
Das sollte eigentlich paradiesische Zeiten für Sachwertinvestitionen bedeuten. Aber auch hier waren die Vermögensmanager eher zögerlich. Schließlich geht es bei großen Vermögen regelmäßig um die Weitergabe des erhaltenen Vermögens an die nächste Generation. Technologische Wertminderung, „echte“ AfA, Substitutionsgefahren bei Gewerbe sowie die langfristig demografisch bedingte Schrumpfung und Verlagerung der Nachfrage machen „Halte“-Strategien immer gefährlicher. Die in den vergangenen Jahren propagierte Immobilien-Revolution, dass nicht mehr das Halten von Immobilien sinnvoll sei, sondern nur noch das zyklische und lebenszyklische Management von Portfolien, frisst am langen Ende ihre Kinder. Wir haben schon oft auf die Logik hingewiesen, dass das zyklische Geschäft mit Immobilien nur so lange funktioniert, wie es Anleger gibt, die an die langfristige Wertsteigerung von Immobilien glauben.
Zudem zeigten Immobilieninvestitionen in den letzten beiden Dekaden die Kehrseite der paradiesischen Zeiten für Bonds auf. Anfang der 80er Jahre herrschten noch Refinanzierungszinsen für Immobilienkredite von 11%. Wer also jeweils „zur Sicherheit“ seine Zinsen bei 7,5%, als vor 10 Jahren noch gültigem Prognose-Anschlussfinanzierungszins, oder auch für 6% oder 5,5% aus Erfahrung der Hochzinsperiode langfristig festlegte, zementierte seine Verluste, die oftmals noch von fallenden Immobilienwerten seit dem Ende des Vereinigungsbooms 1993 begleitet wurden. Mit Blick auf die aktuelle Situation warnten einige Referenten vor Boompreisen.
Auch einer der aktuell erfolgreichsten Immobilien Asset Manager der Nation, DIC Asset-Vormann Ulrich Höller, der am selben Tag noch die Grundsteinlegung eines Bauabschnittes der Erfolgsstory MainTor feierte, setzt mehr auf Immobilienkontinuität als auf Wertsteigerungsstories durch steigende Multiplikatoren. Die hohe Stabilität zeichne nach Ansicht internationaler Investoren den deutschen Immobilienmarkt im Vergleich zu vielen anderen ausländischen Märkten aus. Die Multiplikatoren hätten sich in den beiden letzten Dekaden für Spitzenobjekte kaum verändert. Immobilieninvestments hätten zudem heute signifikant höhere Renditen im Vergleich zu Staatsanleihen. Der Renditeunterschied sei auf rund 335 Basispunkte angestiegen. Der Rückgang der Investitionen sei lediglich auf den Mangel an Core-Immobilien zurückzuführen. Es gebe kaum Transaktionen außerhalb des Core-Bereichs. Zudem sei die Safe Haven-Annahme hier fraglich. Mit Blick auf die Zielgruppe sieht Höller Family Offices als klassische Käufer von DIC-Immobilien. Mit der Spezialisierung auf deutsche Gewerbeimmobilien sei DIC Asset in der wohl letzten europäischen Stabilitätsbastion tätig. Selbst Holland schwächelt mittlerweile.
Seriöse Eigenkapital-Renditeschätzungen seien zwischen 4 und 6% anzusiedeln, schließlich seien Erwerbsnebenkosten von 8% zu kalkulieren. Allerdings würden im Gewerbebereich Share-Deals zunehmen, da hier kaum Grunderwerbsteuer anfiele. Bei derzeit unattraktiven Renditen für Core-Objekte in A-Städten, zeichneten sich aktuell attraktive Investmentchancen in A-Lagen von B-Städten bzw. B-Lagen in A-Städten ab. Diese setzten allerdings regionales Know-how und ein engmaschiges lokales Netzwerk voraus.