Findet die IVG eine Furt zu neuen Ufern?

Schließlich lockt hier ein ausgewiesener Net Asset Value von rund 1 Mrd. Euro, der auch bei der aktuell wenig ruhmreich gemanagten IVG nicht frei erfunden sein sollte, für gut 74 Mio. Euro Marktkapitalisierung zum Kauf. Ein Kurs von 35 Cent bei einem berichteten NAV von knapp 5 Euro pro Aktie könnte immerhin Begehrlichkeiten wecken.

Wir hatten schon moniert, dass es Aktionäre mit unterschiedlichem Wissensstand geben könnte. Ansonsten wäre die Form des Kursverfalls seit Anfang März nur schwer erklärbar. Von 2,50 Euro auf 35 Cent ist der Kurs abgestürzt. Wir hatten Sie am 5.4. schon mit dem Bankhaus Lampe-Kursziel von 20 Cent konfrontiert. Während der Kleinanleger lange mit angeblich planbarer Liquidität, plangemäßer Restrukturierung und endgültiger Verlustaufdeckung abgespeist wurde, ging es weiter nach unten, bis die Notwendigkeit einer neuen Finanzstruktur unter Einbeziehung von Kreditgebern und Aktionären geäußert wurde. Da könnten aber viele Banken und besser informierten Aktionäre schon draußen gewesen sein.

Jetzt stellt sich die finale Zukunftsfrage mit ihren Entwicklungslinien. Fakt ist, dass der Goldsmith-Fonds von Clemens Vedder, der vom Timing her einen Einstand zwischen 2 Euro und 5 Euro hatte, am 30.4. seinen Stimmrechtsanteil von über 3% auf 0,51% heruntergeschraubt hat. Da lag der Kurs bei rund 60 Cent. Vedder trennt sich sicherlich nicht leichtfertig mit Verlust. Die Hybridanleihe stürzte seit Anfang März von 65 Euro auf gut 14 Euro. Die „sichere“ Wandelanleihe als 400 Mio. Euro-Damoklesschwert fiel von 95 Euro auf unter 60 Euro. Und jetzt hören wir aus verschiedenen Bankenkreisen, dass die deutschen Banken sich am liebsten von allem, was den Namen IVG trägt, trennen würden oder vielleicht schon raus sind. Internationale Investoren stehen wohl bereit, Kredite zu erwerben oder haben das schon getan. Laut „Handelsblatt“ gehören die meisten vorrangig besicherten Kredite jetzt schon Hedge Funds, die sicherlich besser informiert waren als die auf das IVG-Berichtswesen angewiesenen Aktionäre.

Eine Rosinen-Verwertung der gut besicherten Kredite würde den NAV böse treffen und könnte das Ende der IVG einläuten. Schließlich müssen auf Konzernebene bis Ende 2014 2,4 Mrd. Euro refinanziert werden. Wenn dann Sicherheiten separat herausgelöst werden, dürfte das immer schwieriger werden. Das „Squaire“ am Frankfurter Flughafen bekommt aus Sicht unserer professionellen Gesprächspartner immer mehr Unverkäuflichkeitscharakter. Die Platzierung als Geschlossener Fonds hätte die IVG anders angehen müssen. Die Konstruktion könnte noch schwieriger sein, als die Erbpacht-Betonplatte allein vermuten lässt.

Damit wird eine Rettung der einzigen relevanten Immobilien-Aktie, die seit 1994 alle Krisen überstanden hat, aus eigener Kraft wohl immer unwahrscheinlicher. Das Schlimme ist, dass sich das IVG-Drama vor allem auf Managementfehler zurückführen lässt, beginnend mit der Großmannssucht in den Squaire-Kindertagen bis zum Einkaufswahnsinn im Boom. Auf den Markt lässt sich nur ein Teil des Squaire-Verlustes schieben. Ein Debt Equity Swap, also eine deutliche Verwässerung des Vermögens der aktuellen Aktionäre durch die Umwandlung von Schulden in Eigenkapital, wird jetzt oft kolportiert. Rosinenpicken durch NPL-Käufer oder eine Übernahme mit Ausschlachten durch internationale Investoren sind dabei durchaus realistische Szenarien.

Die Chance, nach Patrizia-Vorbild den NAV in Eigenregie zu heben und zum Fonds- und Asset Manager zu werden, ist wohl vertan. Die Verlagerung von Assets in eigene Fonds, die bislang auch von der Presse aus Mitleid toleriert wurde, wird schwierig. Im Moment ist noch unklar, wie sich die Großaktionäre, die Familien Mann (knapp 20%) und Strüngmann (10%), positionieren.

PLATOW-Fazit: Die heutige IVG Immobilien könnte Geschichte sein. Ein Kurs von 35 Cent bei einem gemeldeten NAV von knapp 5 Euro pro Aktie lässt auf jeden Fall auf ein interessantes Spiel schließen, bei dem die Anlageprofis wissen, dass sie als Aktionäre keine Chance haben.