Immobilien

Flächenumsatz sinkt trotz steigender Beschäftigtenzahl

Bereits vor der Jahrtausendwende hatte Ihnen PLATOW herausgearbeitet, dass der damals noch hoch prognostizierte Bürobedarf auf Grenzen stoßen und Wohnen gegenüber Gewerbe in der Kapitalanlage zulegen würde. Unsere Gründe waren damals die Auswirkungen der modernen Telekommunikation auf den Flächenbedarf und die Erwartung einer asymptotischen Entwicklung der Effekte der Tertiärisierung.

21. August 2014

Den Preis- und Mietabsturz im Gefolge des „9/11“-Dramas und der vorherigen Überbauung während des Internet-Hypes hatten wir so stark nicht erwartet. Dafür überschätzten wir zeitlich den Einfluss des Internets. Der Flächenbedarf pro Kopf stieg lange weiter. Das kann natürlich in Wechselwirkung auch mit sinkenden Bürokosten und damit abnehmender Kostensensibilität zusammengehangen haben. Jetzt könnte uns die Realität einholen. Aktuell realisiert der Einzelhandel mit voller Wucht die Existenz des Online-Handels. Für Büros zeigt Savills jetzt vordergründig paradoxe Entwicklungen auf.

Obwohl die Zahl der Beschäftigten in den deutschen Top-6-Märkten seit 2005 kontinuierlich angestiegen ist, ging der Flächenumsatz laut Savills in den vergangenen Jahren zurück. Savills hat drei Erklärungsansätze identifiziert, wobei aus PLATOW-Sicht natürlich nach der Aussagefähigkeit der untersuchten Zeitreihe zu fragen ist. Ein wichtiger Aspekt sei laut Savills der kaum noch steigende Anteil der Bürobeschäftigten an der Gesamtbeschäftigung. Das Beschäftigungswachstum der vergangenen Jahre habe vor allem abseits der klassischen Bürobranchen stattgefunden. So stieg der Anteil der in den Top-6-Märkten sozialversicherungspflichtig Bürobeschäftigten an der Gesamtbeschäftigung zwischen 2006 und 2011 nur noch um 0,4 Prozentpunkte auf 47,7%. Zum Vergleich: Allein von 2000 auf 2001 betrug der Anstieg 1 Prozentpunkt. Zudem sei das Beschäftigungswachstum der letzten 10 bis 15 Jahre unter dem Strich ein reines Wachstum der Teilzeitbeschäftigten. Der Anteil der Vollzeitkräfte sank von 87% im Jahr 2000 auf 74% im vergangenen Jahr. Drittens seien die Bürokosten als zweithöchster Kostenblock nach den Personalkosten seit Mitte der 2000er Jahre stärker auf Effizienz geprüft worden. Seit 2006 sei der Flächenverbrauch je Bürobeschäftigten von durchschnittlich 27,3 qm auf 26,2 qm gesunken.