Fondsszene im Umbruch

Im vergangenen Jahr wurden allein 20 geschlossene Fonds mit einem Eigenkapital von über 50 Mio. Euro emittiert. Sieben lagen über 100 Mio. Euro. Allerdings konnten von den 20 Mega-Fonds bis jetzt lediglich vier platziert werden. Das durchschnittliche Eigenkapitalvolumen der per Ende April neu emittierten Fonds sank lt. Scope auf 19,3 Mio. Euro. Gleichzeitig beobachtet Scope ein leichtes Absinken der laufenden Fondskosten durch Verlagerung der fixen Kosten des Fondsmanagements zu Gunsten von erfolgsabhängigen Gebühren. Aus unserer Sicht besteht zudem die Gefahr, dass die periodische Single-Tenant-Müdigkeit bei Vertrieb und Anlegern jetzt wieder einsetzt.

Beschleunigen könnte die Konzern-Immobilienmüdigkeit die öffentliche Diskussion um die Pleitegefahr des 2003 aufgelegten DFH 64. Er sollte als Hochsicherheitsfonds der letzten Konzern-Immobilien-Ära eigentlich mit der Deutsche Bank 24-Zentrale bestückt werden, die aber dann nicht mehr gebraucht wurde. Zu deutlich günstigeren Mieten stieg IBM als Untermieter ein. Vor dem Hintergrund der Mietvertragsdauer und deutlich niedriger zu erwartender Mieten von 14 Euro statt 20 Euro fordern die Banken Sondertilgungen. Aus Anlegersicht besteht aber die Gefahr, dass die Banken dann sauber sind und bei erster Gelegenheit auf Verwertung drängen könnten. Im Moment dürfte eine Verwertung die Banken wohl noch nicht verlustfrei stellen.

Interessant: Schon mehrere Jahre vor Auslaufen des Hauptmietvertrages mit der Deutschen Bank Ende 2015 informiert DFH seine Anleger ausführlich und damit natürlich auch unfreiwillig die Mietvertragspartner. Anlegerschutzanwälte schießen sich ein und proklamieren eine zu erwartende Insolvenz. Da der Untermiet-Verhandlungspartner IBM in schwer verständlicher Offenheit über die Fonds-Schieflage und in der Konsequenz auch über das genaue Zahlenwerk und den Verhandlungsspielraum informiert wurde, ist die Verteilung der Verhandlungsmacht klar. Auch die Deutsche Bank als Hauptmieter könnte versuchen, sich noch eine Scheibe von etwaigen Verhandlungserfolgen abzuschneiden. Die Anleger dürften mit einiger Wahrscheinlichkeit lediglich ihrem Geld hinterherwinken und sich schlimmstenfalls auch noch mit Rückzahlungsforderungen der Ausschüttungsteile konfrontiert sehen, die nicht durch Gewinne gedeckt waren. Bei der empfohlenen geordneten Liquidation beträgt der Kapitalverlust etwa 75%. Bedenken Sie: Hierbei handelt es sich nach gängiger Betrachtungsweise um einen Hochsicherheitsfonds mit einer Großbank als Mieter. Faktisch macht das die von PLATOW schon damals monierte Ein-Mieter-Zeitbombengefahr deutlich. Konzernplanungen sind eben oft unergründlich.