Frankfurter Büromarkt erholt sich allmählich vom Lehman-Schock
Bezogen auf das engere gif-Gebiet, das Frankfurt inklusive Eschborn sowie Offenbach Kaiserlei umfasst und den Zahlen der anderen Maklerhäuser meist zu Grunde liegt, beläuft sich der Flächenumsatz auf 83 000 qm (+51%). JLL bestätigt das Zahlenwerk mit einem Plus von 34% auf 91 400 qm. Colliers sieht einen Flächenumsatz von 82 000 qm (+25%). Nach Analyse der Immobilienberatungsgruppe NAI apollo wurde durch Vermietungen und Eigennutzer ein Flächenumsatz von 92 300 qm erzielt (+52,3%). Insofern liegen die Recherchen der großen Maklerhäuser weitgehend auf einer Wellenlänge.
Das Gesamtergebnis liegt im Durchschnitt der vergangenen Jahre. Zwar pusht eine Großanmietung von rund 32 000 qm durch die Deutsche Bank, der zweitgrößte Einzelumsatz auf dem Bürovermietungsmarkt der Mainmetropole seit Anfang 2011, den Umsatz deutlich, allerdings sind Großvermietungen in Frankfurt keine Seltenheit. Drei Anmietungen zwischen 3 000 qm und 3 500 qm sowie eine mit 1 900 qm komplettieren die Top 5, die fast die Hälfte des Umsatzvolumens abdecken. BNPPRE beobachtet auf breiter Front eine Nachfragebelebung insbesondere im mittleren und kleinteiligen Flächensegment. Banken und Finanzdienstleister dominieren den Markt mit einem Anteil von 42%.
Der Leerstandsabbau ist mittlerweile weit vorangeschritten und setzt sich nur noch moderat fort. PLATOW hatte vor rund einer Dekade, als sich die Leerstände im Gefolge der Überbauung des Internetbooms der 20%-Marke näherten, einen Zeitraum von drei Zyklen für eine Normalisierung erwartet. Zur Erinnerung: Damals galten 3% Leerstand als Vollvermietung, 5% als gesund und 8% als Überangebot. Inzwischen könnte sich hier eine weitere Markttransformation andeuten.
So ist laut JLL nach dem zyklischen Tief im vierten Quartal 2013 die Leerstandsquote wieder um 0,3 Prozentpunkte auf 11,4% angestiegen. BNPPRE sieht die Leerstandsquote bei 12,6%. Insofern wird es wohl einer stärkeren konjunkturellen Belebung bedürfen, um die Leerstände in absehbarer Zeit weiter deutlich zu senken. Bei einem im internationalen Vergleich und gegenüber der deutschen Historie nach wie vor relativ preiswerten Büroangebot und stetig steigenden Ansprüchen der Mieter an moderne Flächen könnte sich in den hochpreisigen Metropolen nach Ansicht von PLATOW durchaus eine Leerstandsquote von 8% bis 10% als „normal“ etablieren. Leerstände mit moderner Flächenqualität liegen stabil bei 836 000 qm bzw. 44% des Gesamtleerstandes von 1,9 Mio. qm. Die Flächen im Bau haben sich um 28% auf 358 000 qm reduziert. Davon sind nur noch 95 000 qm verfügbar.
Die Spitzenmiete hat sich bei BNPPRE leicht um 1% auf 38 Euro erhöht. Erzielt wird sie im Bankenviertel. Im Westend beträgt die Spitzenmiete 37 Euro. Bei den Durchschnittsmieten der einzelnen Büromarktzonen sind unterschiedliche Entwicklungen festzustellen, die vor allem durch die Qualität des verfügbaren Angebots bestimmt werden. Bis Jahresende erwartet JLL einen Anstieg der Spitzenmiete um 3%.
Mit einem Transaktionsvolumen von 780 Mio. Euro erzielte der Frankfurter Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt ein Plus von 84% bzw. 94% im Vergleich zu den ersten Quartalen 2004 bis 2013 bzw. 2009 bis 2013. Damit rangiert die Bankenmetropole auf Platz zwei hinter München. Die fünf größten Transaktionen verbuchten fast drei Viertel des Gesamtvolumens. Zwar dominiert in Frankfurt traditionell der Bürobereich, jedoch sind die erzielten 85% ein außergewöhnlich hoher Anteil. Logistikimmobilien folgen mit 7% auf dem zweiten Rang. 80% der Investoren kommen im ersten Quartal aus Deutschland. Mit einem Anteil von zwei Dritteln dominiert die Risikoklasse „Core“ die Umsatzstatistik. Immerhin ein Fünftel des Transaktionsvolumens wird der Risikoklasse „Opportunistisch“ zugerechnet. Die Spitzenrendite im Bürobereich ist mit 4,70% gegenüber dem Vorquartal stabil geblieben.