Frankfurter Büromarkt feiert Jahresend-Rally
Im Frankfurter Markt, den blackolive wie die meisten Makler als Stadtgebiet Frankfurt mit Eschborn und dem Offenbacher Kaiserlei definiert, sind 2021 insgesamt mit 721 Abschlüssen rund 484 200 qm umgesetzt worden. Damit ergab sich für Frankfurt ein Plus von rund 33% gegenüber 2020. Gleichwohl liegt das Ergebnis immer noch spürbar unter den annähernd 600 000 qm, die GPP/blackolive für 2019 ausgewiesen hatte.
Insbesondere im mittleren Flächensegment wurden 2021 fast 50% mehr Fläche umgesetzt als im Vorjahr. Auch im Bereich über 10 000 qm wurden rund 46% mehr Fläche umgesetzt. Die jeweils größten Abschlüsse der vergangenen drei Jahre entfielen alle auf Projektentwicklungen, zweimal in Eschborn (BAFA, 2021; Samsung, 2020) und einmal in Niederrad (DekaBank, 2019). Sinkende Flächenumsätze zwischen 25 und 35% mussten die Teillagen Bankenviertel, Frankfurt Nord, Frankfurt Ost II und der Offenbacher Kaiserlei hinnehmen. Im Bankenviertel habe das an der sehr guten Vorjahresvermietungsleistung im „FOUR“ gelegen, wo allein mit den Mietverträgen von Freshfields und der DekaBank mehr als 30 000 qm umgesetzt wurden. 2021 betrug der größte Deal im Bankenviertel lediglich 8 000 qm.
Stärkste Branche war mit knapp 17% die öffentliche Hand. Finanzdienstleister erreichten einen Anteil von 15%, unter anderen durch die Anmietung von 15 400 qm im „Atricom“ in Niederrad durch das Fintechunternehmen Worldline Germany. Auch in Zukunft sei wohl nicht damit zu rechnen, dass Finanzdienstleister wieder die tragende Säule des Frankfurter Büromarkts sein würden, prognostiziert blackolive-Vermietungsleiter Kevin Nguyen.
Nachdem die Durchschnittsmiete im Jahresverlauf sogar teilweise fast 23 Euro erreichte, lag sie durch große Bestandsvermietungen unter 20 Euro Ende 2021 bei 21,70 Euro (-0,20 Euro). Die Spitzenmiete legte gegenüber dem Vorjahr um 0,50 Euro zu und lag nach einem unterjährig sogar noch leicht höheren Stand zum Jahresende bei 45,50 Euro. Hier waren vor allem Abschlüsse in Premium-Objekten wie „Marienturm“ und „Omniturm“ verantwortlich. Die Leerstandsquote ist von 7,3 auf 9,1% und über die 1 Mio. qm-Marke gestiegen. Die Commerzbank kündigte an, Gebäude in einer Größenordnung zwischen 30 000 qm und 40 000 qm räumen zu wollen. Dadurch ist der Leerstand in der City West, hier steht das „Cielo“ wieder zur Anmietung, von 4,2 auf 11,6% und in Frankfurt West von 4,9 auf 9,7% gestiegen, wo die „Lateral Towers“ wieder auf den Markt gekommen sind. Die gute Vermietungsleistung in Bestandsobjekten in Niederrad hat dagegen dort zu einem Rückgang der Leerstandsquote von 12,1 auf 8,5% geführt. In den kommenden drei Jahren bis 2024 werden in Frankfurt insgesamt 810 000 qm Flächen errichtet oder vollständig saniert.
2021 wurden knapp 200 000 qm Fläche fertiggestellt, wovon noch 22% für eine Vermietung zur Verfügung stehen. Die betreffen vor allem den im dritten Quartal fertiggestellten „Global Tower“ mit insgesamt knapp 30 000 qm, von denen noch gut die Hälfte zur Verfügung steht. Im 26 700 qm großen „Senckenbergturm“ können noch knapp ein Drittel angemietet werden. 2022 werden voraussichtlich knapp 190 000 qm fertiggestellt. Davon stehen noch rund 44% zur Anmietung. 2023 und 2024 kommt dann nach heutiger Planung noch deutlich mehr Fläche auf den Markt. 250 000 qm erwartet blackolive für 2023 und 370 000 qm für 2024. Davon könnte sich wahrscheinlich jedoch durch Bauverzögerung und unzureichende Vorvermietung ein Teil nach hinten verschieben. Hinzu kommt, dass nach blackolive-Recherchen deutlich mehr Flächen prolongiert werden als früher. 300 000 qm waren es 2021. Das stützt die PLATOW-These, dass Corona sich nicht abrupt, sondern in einem veränderten Verhalten auf die Zukunftsnachfrage auswirken wird.