Geburtsstunde einer großen deutschen Immobilien-AG

Am Wochenende wurden über 40 000 Anleger der überwiegend in den 90er Jahren platzierten Serie der 17 Dreiländer-Beteiligungen, besser bekannt als Dreiländerfonds, mit einem rund 35-seitigen Info-Memorandum, das jeweils auf die Besonderheiten eines Fonds eingeht, angeschrieben. Grundlegende Entscheidungen stehen an. Vereinfacht soll am Ende die Balandis Real Estate AG das gesamte Immobilienvermögen der Anleger der Dreiländerfonds halten und alle Verwaltungsaufgaben durchführen. Die Balandis AG entsteht aus der bereits existierenden IP KG, deren Gesellschafter die Dreiländerfonds sind. Die Dreiländerfonds erhalten als Gesellschafter Aktien der in Balandis AG umgewandelten IP KG. Die Anleger der Dreiländerfonds haben dann die Wahl, „im Tausch“ gegen ihre Kommanditeinlagen Aktien zu bekommen oder ihren Status Quo als Fondsgesellschafter beizubehalten. Am Ende des geplanten Neuorganisationsprozesses soll die Balandis AG lt. Wolfgang Essler, GF der federführenden KC Verwaltung, als voll integrierte und renditeorientierte Immobilien-Aktiengesellschaft an die Börse gebracht werden. Dann ist für die Anleger, die Aktien eingetauscht haben, ein börsentäglicher Verkauf ihrer Aktien möglich. Allein schon unter steuerlichen Gesichtspunkten der dahinter stehenden Milliarden-Transaktion ist das gesamte Prozedere recht kompliziert. Da nach dem IPO nahezu alle Aktien durch die Gesellschaftsstruktur Free Float sind, würde die Balandis AG bei Zustimmung der Anleger zu den Top 5 der Gewerbeimmobilien-Aktien gehören.

Anders als oft berichtet, musste zwar keiner der Dreiländerfonds Insolvenz anmelden, für die meisten Anleger ist das Investment aber durch die einschneidende Mieterpleite der Deyhle-Gruppe sowie die generelle Wertentwicklung von Gewerbeimmobilien alles andere als eine Erfolgsgeschichte. Grund für die notwendige Strukturänderung, so Essler im Gespräch mit PLATOW, sei das Alter der meisten Fonds. Der Anleger habe ein Recht auf eine Exit-Möglichkeit. Kündigungen könnten die Auflösung einzelner Fonds unter Verwertungsdruck bedeuten. Im aktuellen Umfeld liegen die Zweitmarktkurse an den Fondsbörsen jetzt schon weit unter Wert. Seit etwa zehn Jahren beschränke sich das Geschäft der KC auf professionelles Asset Management. Hier wurden alle notwendigen Strukturen geschaffen. An der Form der 35-seitigen juristischen Ausarbeitung führte lt. Essler kein Weg vorbei. Um formal korrekte und vollständige Abstimmungsergebnisse von über 40 000 Anlegern aus 17 Fonds zu erhalten, musste die ausführliche schriftliche Information als Beschlussvorlage gewählt werden. Zum Stein des Anstoßes könnte indes der damalige Initiator Walter Fink werden, der an der Balandis AG später maßgeblich beteiligt sein wird. Essler verteidigt die Beteiligung Finks mit dem Hinweis, dass der damalige Initiator seine gesamte Management-Struktur, die heute noch auf vertraglicher Basis ertragreich arbeitet, komplett mit Interessenidentität und damit gläsernen Kosten in die Balandis einbringt. Die Trennung von Immobilienbesitz und der Kernkompetenz des Immobilien-Managements, die Vorläufer gewählt haben, kam an der Börse bisher nicht gut an.

Aus PLATOW-Sicht bleibt natürlich die Frage, warum nicht einfach die Immobilien verkauft und die Fonds abgewickelt werden. Hier sieht sich Essler in der Verantwortung für ein erhebliches Vermögen, für über 40 000 Anleger und für viele Mitarbeiter. Die KC-Gruppe sei heute ein schlankes Unternehmen mit einem gepflegten, gut vermieteten und bereinigten Portfolio, das sich laufend verbessere. Zudem komme jetzt nach einer langen Phase mit generellen Wertverlusten wieder die richtige „Immobilienzeit“. Ein Verkauf von großen Teilportfolien würde die gleichen Bewertungsfragen aufwerfen wie die Börsenlösung und zudem nur mit deutlichen Abschlägen möglich sein. Ein verbleibendes Restportfolio geriete unter Verwertungszwang. Gleichzeitig müsste die Asset Management-Gesellschaft kontinuierlich abbauen. Damit wäre dann irgendwann die Professionalität gefährdet. Bei einem grundsätzlich angelegten Einzelverkauf dürfte der Druck auf die Preise wohl noch größer sein. Damit gibt es für Essler keine betriebswirtschaftlich vernünftige Alternative. Die Story der späteren börsennotierten Balandis AG sei renditeorientiert und expansiv. Die für die Struktur einer erfolgreichen Immobilien-AG erforderliche kritische Größe habe die Gesellschaft längst erreicht. Bis das Verfahren organisatorisch soweit sei, habe sich das Börsenumfeld wieder geändert. Immobilienwirtschaftlich biete das Konzept die Chance einer leider etwas späten Erfolgstory. Bei der Wahlmöglichkeit der Anleger ist auch aus PLATOW-Sicht wenig hinzuzufügen.