Immobilien

Geschlossene Fonds bestätigen Niveautransformation

Zur Marktentwicklung scheinen den Protagonisten der geschlossenen Fonds-Szene wahlweise nur zwei Aussagen einzufallen: 1. Es gehe schon so lange bergab, dass der Boden erreicht sei. 2. Es gehe so stabil bergauf, dass es keinen Grund gebe, warum sich die Entwicklung drehen sollte. Insofern ist das jüngste Statement des VGF Verbands Geschlossene Fonds, dass die Eigenkapitalplatzierung der Gesamtbranche der geschlossenen Fonds mit 5,85 Mrd. Euro nach 5,84 Mrd. und 5,14 Mrd. Euro in den beiden Vorjahren nun den Boden erreicht hat, wenig überraschend.

14. Februar 2012

Das galt auch schon im Vorjahr. Zwischen 1999 und 2008 schwankte die Eigenkapitalplatzierung zwischen 7,5 Mrd. und 11 Mrd. Euro.

Zunächst einmal ist es positiv zu werten, dass der für 2011 aus den laufenden Gesprächen befürchtete weitere Einbruch im Zahlenwerk vordergründig nun doch nicht gekommen ist. Vor allem das vierte Quartal trug mit über 2 Mrd. Euro zum Ergebnis maßgeblich bei. Geschlossene Immobilienfonds, die zwischen 2004 und 2008 in der Boomphase von meist über 50% Marktanteil auf 32 bis 37% abgerutscht waren, liegen jetzt wieder stabil bei oder über 50%. Der weitere Blick ins Zahlenwerk macht aber deutlich, dass dennoch ein Einbruch stattgefunden hat. Das in die Berechnung einbezogene Platzierungsvolumen bei institutionellen Investoren stieg von 623 Mio. Euro in 2010 auf 1,04 Mrd. Euro. Damit bleiben für Publikumsfonds nur noch 4,8 Mrd. Euro nach 5,2 Mrd. Euro im Vorjahr übrig. Gleichzeitig verteilte die DWS für 330 Mio. Euro Anteile an den Deutsche Bank-Türmen. Das war ein Geschenk für die Statistik. In der Gesamtschau dürfte sich der Markt für geschlossene Fonds in etwa halbiert haben. Die Verbandsmatadore gehen auch davon aus, dass sich daran zunächst nicht viel ändern wird.

Im Hinblick auf Immobilien sind die geschlossenen Fonds noch mit einem blauen Auge davongekommen. Nach 2,47 Mrd. Euro in 2009 und 2,35 Mrd. Euro in 2010 haben sie mit 3,03 Mrd. Euro sogar gut abgeschnitten. In der Dekade davor lagen sie mit leicht fallender Tendenz bei 3,4 Mrd. bis 4,4 Mrd. Euro EK-Platzierung. Das war aber auch die Dekade der Schiffe und Flugzeuge. Deutsche Immobilien konnten von der Gesamtentwicklung sogar profitieren. Sie legten von 993 Mio. Euro EK-Platzierung in 2008, als die Schiffe noch schwammen, auf 2,236 Mrd. Euro EK in 2011 deutlich zu. Deutschland wurde zum „Safe Haven“. Wer hätte das 2003 gedacht, als Deutschland in Europa volkswirtschaftlich noch die rote Laterne trug. Ob die meist zu Höchstpreisen eingekauften Single Tenant-/Konzern-Immobilien in eher zweiter Lage, die den Markt dominieren, nach Auslauf der Mietverträge den Anleger glücklich machen werden, steht indes in den Sternen.

Unser Fazit: Die Stimmung auf dem VGF Summit war überraschend gut. Die Branche hat sich mit dem neuem Niveau abgefunden. Sorgen bereitet das Finanzierungsumfeld, das Fondsspezifika nicht mehr berücksichtigt. Risiken werden vermehrt auf den Anleger geschoben. Initiatoren mit finanzstarkem Hintergrund beschränken sich auf so genannte Core-Immobilien mit meist nur einem aussagefähigen Mieter.