Geschlossene Fonds – Zwangsstreuung entmündigt Anleger

Die Branche befindet sich seit der Finanzmarktkrise auf Grund der Wahrnehmung einer hohen Ausfallquote im Visier der Regulatoren. Sie hatte zwar mit der Finanzkrise nicht das Geringste zu tun, aber sie eignet sich für publizitätswirksamen Aktionismus. Nach wie vor wird weder in der Politik, noch der Öffentlichkeit noch im VGF selber auseinandergehalten, welcher Teil der Planabweichungen auf Sondersituationen der Marktentwicklung, auf abweichende generelle Marktentwicklungen oder auf Gestaltungsmerkmale der einzelnen Fonds selber beruhen.
Bei einem politisch gewollten Sonder-AfA-Bürofonds mit Halbierung oder Drittelung der Marktmiete und riesigem Überangebot hätte auch eine Weichkostenoptimierung nicht geholfen. Auch „normale“ West-Bürofonds haben seit 1993 unter negativer oder zumindest unterplanmäßig schwacher Mietentwicklung gelitten. Auch gingen seriöse Konzepte auf Grund der Marktentwicklung nicht auf. Das hatte aber nichts mit fehlender Regulierung zu tun und traf Ein-Objekt-Fonds und Mehr-Objekt-Fonds gleichermaßen. Die größten Flops gingen sogar zu Lasten der Mehr-Objekt-Fonds, bei denen die LBB/IBV-Fonds Milliarden versenkten. Auch die Falk-Renditefonds schnitten schlecht ab.

Geschlossene Fonds könnten bald per Gesetz zur Risikostreuung und somit zur Investition in mehrere Objekte verpflichtet werden. Für klassische Einzelobjekt-Fonds wäre dies das Aus. Gegenwärtig machen sie nach Angaben von Scope rund die Hälfte des emittierten Fondsvolumens aus. Wir hatten vergangene Woche auf dem Fondsstammtisch in München sogar von einer „7-Objekt-Grenze“ gehört. Im Rahmen der Umsetzung der AIFM-Richtlinie in deutsches Recht wird gegenwärtig diskutiert, ob geschlossene Fonds künftig das Risiko auf mehrere Investitionsobjekte verteilen müssen. Scope hat die aktuelle Situation ausgewertet. Seit 2006 hat sich der Anteil der Einzelobjekt-Immobilienfonds von rund 41% des 2006 angebotenen Fondsvolumens auf fast 70% im vergangenen Jahr erhöht. 2011 gab es mit DWS, DFH und Signa viele außergewöhnlich großvolumige Immobilienfonds.

Der erwogene Zwang zur Risikodiversifizierung auf der Ebene des einzelnen Fonds hat nach Ansicht von Scope enorme Auswirkungen auf die Fondsbranche. Ein geschlossener Immobilienfonds müsste in mehrere langfristig vermiete Objekte investieren. Das würde zur Aufblähung der Volumina führen. Dem stehen Vertriebs- und Finanzierungshindernisse gegenüber. Dabei beruht das ursprüngliche Konzept des geschlossenen Fonds gerade darauf, in einen klar abgegrenzten Sachwert zu investieren. Im vergangenen Jahr fanden insbesondere Fonds, die in eine einzelne, gut beschreibbare Büroimmobilie oder in ein Großraumflugzeug investieren, großes Interesse bei Anlegern. Der Investor, der bislang eigenständig die Diversifikation über mehrere Fonds und Asset-Klassen übernommen hat, werde entmündigt.

Aus PLATOW-Sicht könnte die Monsterfonds-Verpflichtung dem Fonds-Mittelstand die Existenzgrundlage entziehen. Bei Immobilien könnten einige Initiatoren die Chance nutzen, sich an arbeitsaufwändige kleinere Objekte zu wagen, die derzeit bei noch „normaler Nachfrage“ vernünftig gepreist sind. Mehrere A380 gehen aber gar nicht. Aber das wichtigste Problem der vordergründigen Streuung, die „Ansteckungsgefahr“ gut laufender Objekte durch schlechtlaufende Objekte wird übersehen. Die ist dann gegeben, wenn der Fonds für die Einzelobjektfinanzierungen haftet. Das ist die Norm. Die Schicksale der Immobilien sind dann nicht mehr unabhängig. Ein großer Mieterausfall in Verbindung mit Nachvermietungskosten und normalen Mietanpassungen des gestreuten Mieterportfolios reicht dann in Verbindung mit LTV-Problemen und Zinsanpassungen leicht aus, den ganzen Fonds ins Schlingern zu bringen. Wie jeder Familienvater weiß, geht zudem bei Großfamilien mehr schief als bei Singels. Der Streuungseffekt kommt nur zum Tragen, wenn die Investments völlig unabhängig sind. Hier droht Ungemach, da der VGF das selbst wohl noch nicht realisiert hat. Zudem wird der institutionell ausgerichtete Verband vielleicht die Gefahr für den Mittelstand anders gewichten als der Mittelstand selber.