Immobilien

Geschlossene Fondsbranche im finalen Umbruch

Auf dem VGF Summit, dem Branchentreff der Szene der Geschlossenen Fonds, wurden am Dienstag die Branchenzahlen bekanntgegeben. Im Jahresverlauf hatte sich bereits eine mehr als enttäuschende Saison angekündigt. Die Regulierung des AnsFuG hatte die Bankvertriebe ermüdet. Freie Vertriebe hatten noch Schonfrist, wurden aber durch Haftungsängste und weitere Regulierungsauflagen ausgebremst. Die erfahrenen Vertriebe hatten zudem mit Altlasten zu kämpfen.

07. Februar 2013

Selbsternannte Anlegerschutzanwälte schossen sich mit Massenklagen immer mehr auf die Branche ein. Vielfach hatten in der Vergangenheit die Assets nicht mitgespielt. Steuerinduzierte Sonder-AfA-Marktverwerfungen bei Ost-Immobilien führten ebenso zu Anlegerverlusten wie Medienfonds mit veränderten steuerlichen Interpretationen und der langjährige Markteinbruch bei Gewerbeimmobilien. Schiffe gaben im Gefolge der Finanzkrise den Geist auf. Da schieben, so Marktinsider, viele Fonds das Insolvenzdamoklesschwert lediglich vor sich her.

Der VGF Verband Geschlossene Fonds hatte mit einer Branchenleistungsbilanz gekontert, die als mehrfache Positivauslese mit optimalem Timing noch nicht erfasster Schiffsprobleme Brancheninsider außerhalb des Vertriebs eher lächeln ließ. Dennoch trug sie dazu bei, Dampf aus der ursprünglich prohibitiven Regulierung zu nehmen. Aber lässt man einmal steuerliche Verwerfungen, komplette Marktumbrüche und Euphoriephasen außer Acht, ist die zukünftige Investment KG mit adäquaten Sachwerten sicherlich eine im Währungsumfeld interessante Alternative. Das ändert aber nichts am aktuellen Vertriebsdesaster, das durch Regulierungsunsicherheiten noch verschärft wird.

Nachdem bereits im Vorjahr laut VGF „der Boden erreicht“ wurde, konnten die aktuellen Zahlen sogar noch die Pessimisten überraschen. 2012 wurde mit insgesamt 4,5 Mrd. Euro Eigenkapital, das in Geschlossene Fonds investiert wurde, abermals ein dramatischer Rückgang von 23% eingefahren. Zuvor hatten sich die Platzierungsergebnisse im Gefolge der Finanzkrise bereits von über 10 Mrd. Euro auf gut 5 Mrd. Euro halbiert. Private Anleger investierten 3,14 Mrd. Euro. Von institutionellen Investoren wurden 1,36 Mrd. Euro gegeben. Die finanzierten Sachwertinvestitionen gingen um 25% auf 7,38 Mrd. Euro zurück. Der Anteil der Privatanleger sank um sage und schreibe 35%. Sie stellten 2012 70% des platzierten Eigenkapitals (2011: 82%). Dagegen steigerten institutionelle Investoren ihr Engagement um 31%. Von den 4,5 Mrd. Euro platziertem Eigenkapital kamen lediglich 3,14 Mrd. Euro (2011: 4,81 Mrd. Euro) von klassischen privaten Fondsanlegern. Damit ist ein erneuter Tiefpunkt erreicht. VGF-Chef Oliver Porr kommentiert die Zahlen als “Trauerspiel”.

Die deutsche Immobilie rettet derzeit die Branche. Vorbei ist der Rendite-Run auf Auslandsimmobilien und Exoten. Immobilienfonds mit deutschen Immobilien sammelten 2,05 Mrd. Euro (2,23 Mrd. Euro in 2011) ein und machten mit 46% (2011: 38%) fast die Hälfte des Volumens aus. Immobilienfonds mit Objekten im Ausland kamen mit 730 Mio. Euro 2012 auf einen Marktanteil von 16% (2011: 14%). Energiefonds waren 2012 die einzige Asset-Klasse mit einem nominalen Zuwachs. Anleger investierten 723,2 Mio. Euro und damit 14% mehr als im Vorjahr.

Die Top 10-Anbieter im Immobilienbereich waren die IVG mit 430 Mio. Euro platziertem Eigenkapital sowohl bei institutionellen Anlegern als auch bei privaten Investoren, gefolgt von Signa (421 Mio. Euro mit hohem Anteil Institutioneller), Real I.S. (228,1 Mio. Euro, wobei der Anteil der Institutionellen in der KAG von über 400 Mio. Euro bei Real I.S. nicht berücksichtigt ist), fairvesta (176 Mio. Euro), Jamestown (166,9 Mio. Euro, auch ohne institutionelles Geschäft), KGAL (133,2 Mio. Euro), ZBI (102,6 Mio. Euro), Hannover Leasing (96 Mio. Euro), Hamburg Trust (82,1 Mio. Euro) und WealthCap (78,8 Mio. Euro). Bei den Anbietern deutscher Immobilienfonds liegen IVG und Signa mit einem hohen Anteil Institutioneller vor Fairvesta, Real I.S., ZBI, Wealthcap, LHI, Hamburg Trust Projekt und Hannover Leasing.

Laut VGF spiegeln die Zahlen die besonderen Schwierigkeiten der Branche im zurückliegenden Jahr. Die Emission neuer Fonds wurde maßgeblich von der anhaltenden Regulierungsunsicherheit gebremst. Für 2013 erwartet der Verband, dass die Emissionstätigkeit der Anbieter angesichts des laufenden parlamentarischen Verfahrens zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie in deutsches Recht gedämpft bleiben wird. Hinsichtlich der verschiedenen Anlageklassen zeichnet sich nach Angaben des VGF auch für 2013 eine starke Konzentration auf die Segmente Immobilien und Energie ab.