Immobilien

Gewerbliche Wohnungsinvestments erreichen 5-Jahres-Spitze

2012 erreicht lt. Jones Lang LaSalle (JLL) mit einem Transaktionsvolumen von 11,1 Mrd. Euro ein neues 5-Jahres-Hoch. Insgesamt wechselten ca. 200 000 Wohnungen die Besitzer. Verglichen mit dem Vorjahr mit 6,6 Mrd. Euro stieg das Transaktionsvolumen damit um fast 70%. Die Zahl der gehandelten Wohnungen legte um 30% zu. Fast 5,1 Mrd. Euro wurden mit fünf Großtransaktionen mit jeweils über 10 000 Wohnungen umgesetzt. Die DKB Immobilien (25 000 Wohnungen), das BauBeCon-Portfolio (23 500), das „Hawk“-Portfolio (21 600), das Wohnportfolio der LBBW (21 500) und die Wohnungen der TLG (11 500) fanden Investoren. Die Landesbanken Baden-Württembergs und Bayerns zwangen wettbewerbsrechtliche Auflagen, ihre Bilanzen zu verkürzen. Sie fanden sich auf der Verkäuferseite. Darüber hinaus nutzten Gläubigerbanken das gute Umfeld für Wohninvestments, um notleidende Portfolios zu veräußern. Das Bundesfinanzministerium nutzte die anziehende Nachfrage nach Wohnungen, um sich u.a. von der TLG Wohnen zu trennen.

28. März 2013

Als Käufer agierten 2012 zwar mehrheitlich deutsche Investoren, doch die Bedeutung internationaler Player nimmt kontinuierlich zu. Fast 40% (2011: 32%, 2010: 28%) des Transaktionsvolumens waren internationalen Ursprunges. Immobilien-AGs konnten weitere Marktanteile gewinnen. Fast 40% aller Käufer waren an der Börse notiert. Ca. 30% der Investoren waren professionelle Asset- und Fonds-Manager, 12% offene und geschlossene Fonds und 10% Private Equity Fonds. Der Anteil der Privatinvestoren liegt mit ca. 230 (Vj.: 290) Mio. Euro bei niedrigen 2%.

Die Spanne der Bruttorendite reicht von unter 4,5% in München über 5,6% in Hamburg bis zu 2-stelligen Renditen im Umland von Leipzig und im Thüringer Städteband. Berlin liegt mit etwa 6,7% leicht unter dem Deutschlandwert von 7%. Die großen überregional gehandelten Portfolios variieren zwischen 7,3% und 9,0%. Bedingt durch die großen Portfolien wurden pro Transaktion von Bestandsobjekten etwa 38 Mio. Euro und damit etwa 15 Mio. Euro mehr als im Vorjahr umgesetzt. Der Preis pro Wohneinheit im Bestand lag bei ca. 52 000 Euro bzw. etwa 813 Euro pro qm. Ohne das hochwertige Wohnportfolio der LBBW, das für fast 1 000 Euro/qm bzw. 66 000 Euro je Wohneinheit (WE) verkauft wurde, lag der Preis pro qm Wohnfläche etwas unter 790 Euro bzw. 50 600 Euro/WE. Lässt man die großen, bundesweit gehandelten Portfolios außen vor, so floss mit 1,6 Mrd. Euro traditionell das meiste Kapital nach Berlin. Mit Abstand folgen Hamburg (380 Mio. Euro) und München (290 Mio. Euro). In der Region Rhein-Ruhr wurden wie im Vorjahr etwa 270 Mio. Euro in Wohnimmobilien investiert. Während Investoren in Berlin im Durchschnitt etwa 60 000 Euro/WE bezahlen müssen, sind in Hamburg über 130 000 Euro/WE und in München sogar mehr als 180 000 Euro/WE fällig. Im Ruhrgebiet dagegen kann man Wohnungen für unter 40 000 Euro/WE erwerben.

Wohnimmobilien bleiben auch 2013 hoch attraktiv, da hohe Liquidität auf ein weiterhin interessantes Zinsniveau trifft. Wenn auch nicht in dem Umfang wie 2012 werden Großtransaktionen auch dieses Jahr eine bedeutende Rolle spielen. Der erfolgreiche Börsengang des zweitgrößten deutschen Wohnungsunternehmens LEG NRW hat den Eigentümern Whitehall & Perry Luxco über 1,3 Mrd. Euro eingebracht. Der Verkauf der Woba Dresden durch die Gagfah ist hingegegen obsolet. Aktuell seien zahlreiche institutionelle Investoren auf der Suche nach einem sicheren Cash-Flow auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Daher rechnet JLL mit einem Transaktionsvolumen von mindestens 8 Mrd. Euro bis Ende 2013.