Immobilien-Index seit 2005 auf Wachstumskurs
Gewerbliche Immobilien erzielten durchschnittlich lediglich ein Plus von 0,9%. Wohnimmobilien knüpften mit +4,7% als Preistreiber an die starken Vorjahresergebnisse an. Aber auch im an sich schon schwachen Gewerbeimmobilien-Indikator stützt nur die Büromiete in A-Lagen mit spürbaren +1,9% den Index.
PLATOW zweifelt deshalb schon seit einigen Jahren die Aussagefähigkeit der üblichen Spitzenmieten-Indices an. Nur in Class A-Neubau-Immobilien in Top-Lagen bzw. in adäquaten Sanierungen gibt es noch preistreibende zyklische Knappheiten. Außerdem sind die Büromieten im 20-Jahresvergleich nach 40% Inflationierung so billig geworden, dass sich die Unternehmen hohe Ansprüche leisten können. Neubau bietet zudem dem Mieter für 20 Jahre Entscheidungsfreiheit, während bei Nachmietung eines über 10 Jahre alten Bestandsobjekts das technische Ende der Nutzbarkeit schon erkennbar ist. Das ist eine höhere Miete wert. Einzelhandelsmieten in 1a- und Nebenlagen liegen mit +1% oder weniger dauerhaft unter dem Inflationsausgleich.
Innerhalb des Wohnimmobilien-Index steigen die Preise im Neubau bei Eigentumswohnungen mit 6,6% bzw. bei Erstvermietung mit 3,8% zwar geringer als 2011/2012, aber stärker als im Bestand mit nur 3%. Auch dieser moderate Wert wird nicht durch Mieterhöhungen für bestehende Mietverträge erzielt, sondern zu einem großen Teil durch stark verteuerte Neuvermietungen in den Metropolen. Hauskäufer bleiben dagegen bei niedrigen Zinsen schmerzfrei und zahlen mehr als 2012. Damit rückt das Niveau des Wiedervereinigungsbooms mit hohen Preissteigerungen bei Einfamilienhausgrundstücken (+5,6%) und Reihenhäusern (+4,8%) in Sicht, warnt Bulwiengesa.
Die durchschnittlichen Einzelhandelsmieten stagnieren überall. Spürbare Steigerungen werden nur in den Spitzenlagen erzielt. Die Büromieten in Citylagen steigen bundesweit nur leicht. A- und B-Städte erreichen aber +1,9%. Bei Mieten im Wohnungsmarkt schneiden A-Städte gleichfalls am besten ab, jedoch legen auch die kleineren Standorte im Durchschnitt um mehr als 3% im Neubau bzw. 1,9% in der Wiedervermietung deutlich zu. Für den Gesamtindex verzeichneten die A-Städte den größten Zuwachs mit einem Plus von 3,5%. Dafür zeigt aber die Darstellung der Indexentwicklung seit 1990 die deutlich stärkere Volatilität der A-Städte und deren stärkere Krisenanfälligkeit auf.
Im Vergleich zur Inflation in den vergangenen 20 Jahren hat sich der Immobilienmarkt insgesamt nur unterdurchschnittlich entwickelt. Der Generaltrend der Nachkriegszeit brach 1993 ab. Erst seit 2009 können nach vorherigem tiefen Einbruch bei Gewerbe und zyklischer Stagnation bei Wohnen die hohen Steigerungsraten im Immobilien-Index wieder die Inflationsrate übertreffen. Auch 2013 steht einer Inflation von 1,5% ein Immobilienwertzuwachs von 3,3% gegenüber. Für 2014 erwartet Bulwiengesa in Deutschland ein anhaltendes Wachstum. Dabei führe der Produktmangel bei Core-Immobilien in Investmentzentren zu einer Aufwertung von Regionalzentren und B-Standorten. Die Wohnungsmärkte blieben in prosperierenden Regionen von einer Überschussnachfrage bei zu geringem Wohnungsneubau geprägt. Investmentchancen und Preisanstiege seien jedoch auch abseits der Top-Standorte zu sehen. Das aktuell hohe Kaufpreisniveau müsse aber berücksichtigt werden.